销售房地产老项目：可选择简易计税方式

鼓楼区一家知名房地产开发企业开发某高档住宅楼盘，2015年年初开始动工，2016年5月才取得商品房销售许可证。企业财务人员小李打电话到税务机关咨询：“‘营改增’后房地产企业销售商品房应该如何缴税？”

税务人员了解到，这家企业开发该楼盘的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为2015年4月，而该企业在“营改增”后属于增值税一般纳税人。于是，税务人员告诉小李：根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。因此，该房地产开发企业销售的高档住宅楼盘属于房地产老项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，有两种计税方式：一是采用一般方法计税，按取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额（不含增值税税款）和11%的增值税率计算缴纳增值税。如果房地产开发企业取得符合规定的增值税专用发票，可以用来抵扣增值税进项税。二是选择采用简易计税方法，以当期销售额和5%的征收率计税。这仅仅是针对房地产开发企业销售房地产老项目的情形，而且企业一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。此外，如果企业选择对老项目采用了简易计税方法计税，则应当以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款，也不再有增值税进项税的抵扣。

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