中级会计职称经济法答疑精华：先抵后租、先租后抵区分理解

2022年中级会计职称备考已经开始啦！为帮助大家备考，正保会计网校特从答疑板中精选了学员学习过程中出现的问题，老师给出详细答疑。以下是中级会计职称经济法答疑精华，希望对大家有帮助！

2019年10月15日，甲向乙借款400万元，期限1年，用自己的一栋房屋抵押，并办理了抵押登记。2020年1月1日甲将该房屋租给了丙，租期2年，每月租金15000元。2020年10月15日借款到期甲无力偿还，乙诉至法院主张行使抵押权。则下列说法中，正确的有（　）。

A.甲丙之间的租赁合同不受乙的抵押权的影响

B.在对该房屋拍卖时，因租赁合同的存在导致无人应买，乙有权主张租赁终止

C.如出租时甲未书面告知丙房屋已经抵押，甲应赔偿因乙实现抵押权而造成丙的损失

D.如出租时甲书面告知丙房屋已经抵押，丙应自行承担因乙实现抵押权而造成的损失

『正确答案』BCD

『答案解析』选项AB，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，即因租赁关系的存在致使抵押权实现时无人应买抵押物，或出价降低导致不足以清偿抵押债权等情况下，抵押权人有权主张租赁终止；选项CD，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

问题：

在对抵押登记的不动产进行拍卖时，只有先抵后租的在拍卖时，如果因租赁合同的存在而导致无人购买时抵押权人才有权终止租赁合同吗？先租后抵的不可以是吗？老师

回答：

综合解答，您按照一下区分理解一下。

先抵后租：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。1月1日，老赵向老侯借款，借款期限为6个月，并以房屋作为抵押，办理抵押登记。2月1日将该房屋出租给老高，租期11个月。借款到期后，老赵无力偿还，老侯行使抵押权。由于租赁关系存在，该房屋无人受让。该情形下，老侯有权解除租赁合同。由此给老高造成的损失，如果老赵书面告知已抵押的事实，则老高自行承担损失；老赵未书面通知已抵押事实的，则老赵承担该损失。抵押在先并登记，出租在后。

先租后抵：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。1月1日，老赵将房屋出租给老高，租期一年；2月1日，老赵向老侯借款，借款期限为6个月，为该借款老赵将房屋抵押给老侯。借款到期后，老赵无力偿还债务，老侯行使抵押权，将该房屋进行拍卖，实现抵押权。实现抵押权后，老高可继续租住该房屋，该租赁合同对受让人继续有效。

注： 以上答疑精华来源于正保会计网校答疑板，网校老师会针对已购课学员提出的问题进行答疑。（网校答疑板使用攻略） 

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