2.某待估房地产为一座出租用写字楼,土地总面积5000平方米,建筑总面积60000平方米,假定于2018年12月建成并出租,平均月租金为300元/平方米,空置率为10管理费为1800万/年,房产税、税金及附加为租金收入的18%,保险费为700万/年,钢筋混凝土结构,土地使用年限为40年,从2014年1月开始计算,土地使用权到期时,房地产残值为700万元(P/Ei.n)。试评估该房地产2019年1月1日价格,资本化率为12%
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84785027 | 提问时间:2023 02/03 16:15
根据所给信息,该房地产2019年1月1日价格可以用收益法评估,具体表现如下:
1.首先,计算出现金流收益:出租收入= 60000平方米×12月×300 元/平方米=1800万元/年,税金及附加占租金收入的18%=318.4万元/年,管理费占1800万元/年,保险费占700万元/年,因此总的出现金流收益为1281.6万元/年;
2.计算出现金流支出:这里只有一项支出就是土地使用费,可用来抵扣后续的税费,假定土地使用费为每年的1000万元;
3.最后需要考虑残值,即土地使用权到期时的房地产残值:P/Ei.n=700万元,i=12%,n=40年;
综上所述,在2019年1月1日,根据收益法计算得出,该房地产可估值为:17551.2万元(PV=1281.6*40/1.12+700)
拓展知识:房地产价值评估中,有一个重要的公式叫做解决率(Solvency Ratio),解决率指的是投资房地产的总投资额(Total Investment Cost)与可收回的总收益(Total Return)之间的比率,计算公式为:总收益/总投资额。如果解决率大于1,表示该投资有益,如果小于1,表示该投资不值得。
2023 02/03 16:26
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