某房地产开发企业是增值税一般纳税人，拟对其开发的位于市区的房地产项目进行土地增值税清算：
（1）2016年1月以9000万元竞得国有土地一宗，并缴纳契税。
（2）该项目2016年开工建设，《建筑工程许可证》注明开工日期为2月25日，2018年12月底竣工，发生房地产开发成本6000万元，开发费用3400万元。
（3）该项目所属幼儿园建成后已无偿移交政府，归属于幼儿园的开发成本600万元。
（4）2021年4月，该项目销售完毕，取得含税收入36750万元。（契税税率4％，房地产开发费用扣除比例10％，企业对该项目选择简易计税方法计缴增值税）
1.该项目选择简易计税方法计征增值税的理由
2.该项目应缴纳增值税额
3.土地增值税时允许扣除的城市维护建设税，教育费附加和地方教育附加
4.土地增值税时允许扣除开发费用
5.土地增值税时允许扣除项目金额合计数
6.该房地产开发项目应缴纳土地增值税额
问题已解决
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84785028 | 提问时间：2022 05/06 14:09
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目为房地产老项目。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5％的征收率计税。
（2）应纳增值税＝36750÷（1＋5％）×5％＝1750（万元）。
（3）土地增值税前允许扣除的城建税、教育费附加和地方教育附加＝1750×（7％＋3％＋2％）＝210（万元）。
（4）允许扣除的开发费用＝[6000＋9000×（1+4%）]×10%＝1536（万元）。
（5）允许扣除项目金额的合计数＝9000×（1＋4%）＋6000＋1536＋210＋（9360＋6000）×20%＝20178（万元）。
（6）
增值额＝36750÷（1+5%）－20178＝14822（万元）。
增值率＝14822÷20178×100%＝73.46%
应缴纳土地增值税额=14822×40%－20178×5%＝4919.9（万元）。
2022 05/06 14:22
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