专题九：房地产公司与建筑公司业务及自建建筑物行为的营业税问题总结
一、建筑公司的涉税问题
1、建筑业是指包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业等建筑安装工程作业。注意：代理电信工程、水利工程等属于建筑业中的其他工程。
2、税率为3%.
3、计税的规定：
（1）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。（总承包人是扣缴义务人）
（2）从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论怎样结算，营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，营业额包括设备的价款。
（3）纳税人采取清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入，不含客户自行采购的材料价款和设备价款，确认营业额。
（4）基本建设单位和从事建筑安装业务的企业附设的工厂、车间生产的水泥预制构件、其他构件或建筑材料，用于本单位或本企业的建筑工程的，应在移送使用时征收增值税。但对其在建筑现场制造的预制构件，凡直接用于本单位或本企业建筑工程的，征收营业税，不征收增值税。
注意：销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务的征税问题也是可以和这块内容综合起来出题的，具体内容在"销售自产货物并同时提供建筑业劳务的征税问题"专题中讲解。
二、房地产公司的涉税问题
1、销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。
2、税率为5%.
3、计税规定：
（1）以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税；
（2）单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税。
（3）个人无偿赠送不动产的行为，不征营业税。
（4）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
（5）单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
（6）单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。
三、自建建筑物行为的营业税问题总结
1、纳税人自建自用的房屋不纳税，包括单位个人；
2、出租或投资入股的自建建筑物，也不是建筑业的征税范围，出租按"服务业-租赁业"缴税，自建后投资的，不缴纳营业税；
3、如纳税人（ 不包括个人自建自用住房销售）将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。这里强调的是自建后直接销售，如果自建后先自用然后再销售，只按销售不动产征收营业税；※※※
4、单位自建后赠送的，自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税；
5、个人自建后赠送的，不缴纳营业税。
〖例题〗
某房地产公司2004年有关业务如下，请计算房地产公司、甲和乙建筑公司的营业税。（建筑业成本利润率：10%；销售不动产的成本利润率：20%）
（1）1月份，房地产公司招标建商品房，甲建筑公司中标承建A地和B地两项商品房建筑工程，工程价款分别为5000万元和3000万元。甲建筑公司将B地商品房建筑工程转包给乙建筑公司，工程价款2820万元。
甲建筑公司营业税：A工程=5000×3%=150万；B工程=（3000-2820）×3%=5.4万
乙建筑公司营业税：2820×3%=84.6万，由甲建筑公司代扣代缴。
（2）8月份，B地商品房工程完工，甲建筑公司与乙建筑公司进行工程价款结算，甲建筑公司将其自建的市场价格为1600万元的C地商品房（建筑成本1200万元）抵顶应付乙建筑公司的工程价款，另外支付银行存款1220万元；乙建筑公司将其对外出售，取得销售收入1850万元。
甲公司营业税：
销售不动产营业税：1600×5%=80万；
建筑业营业税：[1200×（1+10%）]/（1-3%）×3%=40.82万
乙公司营业税：（1850-1600）×5%=12.5万
（3）9月份，A地商品房工程完工，房地产公司与甲建筑公司进行A地、B地商品房工程价款结算。房地产公司用其市场价格为2000万元尚未开发的土地（2000年以出让方式取得，支付土地出让金1200万元）抵顶甲建筑公司的工程价款，另支付银行存款5000万元，其余款项以甲建筑公司在A地为该房地产公司建造的一部分商品房（相应建筑安装成本为600万元）抵顶。
房地产公司营业税：
（2000-1200）×5%=40万
1000×5%=50万（商品房价款相当于8000-5000-2000=1000万）
（4）10月份，房地产公司自建商品房250000平方米，工程成本1350元/平方米，售价2600元/平方米。当月销售自建商品房150000平方米；将2000平方米自建商品房无偿赠送给某单位，将8000平方米自建商品房向C公司投资，占C公司股份的1％。
房地产公司营业税：
（150000+2000）×2600×5%=1976万
（150000+2000）×1350×（1+10%）/（1-3%）×3%=698.1万
自建销售赠送交两道税，投资不缴纳。
（5）10月份，为改善办公条件，房地产公司将1500平方米自建商品房作为公司办公楼；将本单位的旧办公楼出售，取得销售收入480万元。该办公楼于1998年购进，购进价格520万元。
房地产公司营业税：
自建自用不交营业税；销售购置的房产，销售价小于购买价，不交纳销售不动产营业税。
（6）11月份，房地产公司销售由甲建筑公司建造商品房的45％。取得销售收入3200万元，销售由乙建筑公司建造商品房的78％，取得销售收人3000万元。
房地产公司营业税：
销售商品房营业税：（3200+3000）×5%=310万
（7）3月份该房地产公司签订出租写字楼协议，租金收入20万元/月，从4月份起，租期2年，根据合同规定，写字楼由承租方组织装修，装修费由出租方承担，承租方垫付装修费40万元。装修费从租金中扣除，扣除装修费后，房地产公司2004年收取租金共计140万元。（建筑业成本利润率：10%；销售不动产的成本利润率：20%）
房地产公司营业税：180×5%=9万
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