王某2019年5月转让店铺一套给李某,转让价格1000万元,支付房地产转让有关费用8万元,此次转让涉及契税30万元。该店铺未能取得评估价格,该房系王某2013年10月1日购买,账面原值400万元,累计折旧50万元。发票显示购买价格为400万元,相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。要求:
(1)计算房屋转让应当缴纳的增值税。
(2)计算土地增值税的应税收入。
(3)计算土地增值税时可以扣除的相关税金(不考虑各环节印花税)。
(4)计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
(5)计算转让店铺应缴纳的土地增值税。
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84785028 | 提问时间:2022 06/06 18:38
(一)计税收入
应缴纳的增值税=(1000-400)÷(1+5%)×5%=28.57万元
土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。计税收入=1000-28.57=971.43万元。
(二)可扣除房产原值
纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为-年。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”子以扣除,但不作为加计5%的基数。
可扣除房产原值=400+400×6×5%=520万元
(三)与转让房地产相关的税金
1.城建税7%、教育附附加(3%)、地方教育附加(2%)合计=28.5714×12%=3.43万元;
2.购买时缴纳的契税12万元。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税,而不是本次转让环节受让人缴纳的契税:
3.假设不考虑各环节印花税问题,当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43万元;
(四)扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金520+15.43+8=543.43万
(五)增值额=计税收入扣除项目金额=971.43-543.43=428万元;
(六)增值率=增值额:扣除项目金额428÷543.43=79.94%
(七)应缴纳的土地增值税=428×40%-543.43×5%=144.03万元。
2022 06/06 19:31
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