房地产开发企业在企业所得税汇算清缴时应关注的问题

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。填列《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调增明细表》（A105010）的27行至28行。

三、开发产品成本的确定

（一）日常维护费

企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

（二）维修基金

已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。这里明确移交时扣除。

（三）预提费用

正常情况下，预提费用是不允许在汇算清缴时扣除的，但对于房地产开发企业来说，规定了一些例外情形，这是由房地产开发周期比较长，结算比较慢导致的。这些例外情形包括：

1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

（四）回迁房支出

首先回迁房建造支出允许在土地的成本计入开发产品成本。其次如果是公司建造自有产权的回迁房，并抵偿拆迁补偿费，则回迁房应当视同销售，同时视同销售收入作为企业的补偿支出，属于开发产品成本。

四、自用后又出售

企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

五、统借统还的利息支出

企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

六、代收款

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

七、扣除凭证

企业发生的成本费用应当凭合法有效凭证税前扣除，除前述预提费用外，正常情况下应当以发票作为合法有效凭证，但一些非增值税应税项目支出，则可以提供其他证明支出真实合理的佐证资料。比如青苗补偿费、拆迁补偿支出等。

| 作者：陈老师（正保会计网校答疑专家）