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房地产企业装修后出售更划算

来源: 上海金融报 2010-01-08
普通

  房地产企业在出售普通标准住宅时,如果能在可行的范围内,先对这些新建的普通标准住宅进行装修,则可能降低总的税收费用。

  相关政策与案例根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

  譬如,某房地产开发企业建造并出售普通标准住宅,预计销售收入为2000万元,除“与转让房地产有关的税金”以外的扣除项目金额合计为1400万元。适用营业税税率为5%,城市维护建设税税率为7%,教育费附加3%,印花税税率为0.05%,契税税率为4%。

  1、房地产开发企业应纳各项税费如下:

  营业税:2000×5%=100万元;

  城市维护建设税:100×7%=7万元;

  教育费附加:100×3%=3万元;

  印花税:2000×0.05%=1万元。

  土地增值税:与转让房地产有关的税金合计为111万元,则扣除项目金额合计为1400+111=1511万元,增值额为2000-1511=489万元,增值额/扣除项目金额=489/1511=32.36%,因为50%>32.36%>20%,故应纳土地增值税489×30%=146.7万元;

  房地产开发企业应纳各项税费合计为:257.7万元。

  2、购买方应承担的契税为:2000×4%=80万元。

  如何筹划房地产开发企业先对这些新建的普通标准住宅进行装修,预计共发生装修费用500万元(含装修负担的所有税费),然后再对外出售,售价为2500万元(假定装修费按成本价算)。

  1、房地产开发企业应纳各项税费如下:

  营业税:2500×5%=125万元;

  城市维护建设税:125×7%=8.75万元;

  教育费附加:125×3%=3.75万元;

  印花税:2500×0.05%=1.25万元。

  土地增值税:与转让房地产有关的税金合计为138.75万元。根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的规定:房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本,也就是说,装修费用可以同时加计20%的扣除,则扣除项目金额合计为1400+500+138.75+500×20%=2138.75万元,增值额为2500-2138.75=361.25万元,增值额/扣除项目金额=361.25/2138.75=16.89%,因为16.89%<20%,故土地增值税免征。

  房地产开发企业应纳各项税费合计为:138.75万元。

  2、购买方应承担的契税为:2500×4%=100万元。

  由筹划案例可见:房地产开发企业在筹划后比筹划前少缴各项税费257.7-138.75=118.95万元;

  购买方在筹划后比筹划前多缴契税100-80=20万元;

  购销方合计缴纳各项税费筹划后比筹划前少缴(257.7+80)-(138.75+100)=98.95万元。

  不过,需要注意的是,利用装修费用进行税收筹划并不是所有情况下都能使用的,首先,它必须是房产开发企业的新建房;其次,装修的结果必须要使增值额不超过扣除项目金额20%,否则,不仅不能降低税费,反而会加大税费。此外,是否装修出售,关键还要看当地的市场状况,比如,购房者是否乐意购买已装修的住房,购房者对装修豪华程度的承受力等因素,千万不可一味为了免缴土地增值税,而影响了房子的正常销售。

责任编辑:zoe
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