买房赠送礼品涉税风险管控！

现如今的时代每天都会有各种的促销活动，大到整个平台，小到楼下百货小店，都会在各种节日进行各种促销活动。如买东西送积分，送赠品等等活动。但是这些活动往往伴生出了一些特殊的账务处理让很多财务小伙伴难受，今天就给大家讲讲房地产买房赠送礼物的财税处理吧！

一、增值税

单位或个体工商户下列行为，视同销售货物：将自产、委托加工或购进货物无偿赠送其他单位或个人。（《增值税暂行条例实施细则》第16条）

纳税人有视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：

（1）按纳税人最近时期同类货物平均销售价格确定；

（2）按其他纳税人最近时期同类货物平均销售价格确定；

（3）按组成计税价格确定。组成计税价格公式：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）（《增值税暂行条例实施细则》第16条）

因此，企业将自产、委托加工或购进货物无偿赠送给他人应视同销售缴增值税，按《增值税暂行条例实施细则》第16条顺序确定销售额计增值税。

各地买房赠送礼品增值税政策：

河南：

根据《增值税暂行条例实施细则》规定，将自产、委托加工或购进货物无偿赠送其他单位或个人应视同销售。

如保险公司销售保险时，附带赠送客户促销品，如刀具、加油卡等货物的“赠”是有偿的，以买保险为前提，如购买者没买保险，不能获赠，赠品价格包含在保费中。因此，不应视同销售处理。（河南营改增问题快速处理机制专期十二）

湖北：

房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格内，不单独对货物按适用税率征增值税。如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征增值税。 

房地产企业销售不动产时，在房价外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征增值税。如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送家电，应视同销售货物，按货物适用税率征增值税。（湖北国税再次详解营改增实务中42个问题）

西安：

房地产企业销售精装修房，已在 《商品房买卖合同》中注明装修费用（含装饰、设备等费用），已包含在房价中，因此不属税法所称无偿赠送，无需视同销售。（西安市国税局营改增问题答疑（三））

分析：“买一赠一”营销模式分两类

一类：对购房成交客户赠送，其房价已含赠品价格，不符合增值税无偿赠送规定，不应视同销售，不交增值税；

另一类：对购房非成交客户赠送，符合增值税无偿赠送规定，应交增值税。

情况 1：对购房成交客户赠送模式分三种：

（1)赠送自行开发产品，如购房送车库：

此赠送实质房价中已包括赠品价格，不符合增值税无偿赠送规定，非视同销售，分别做购房与车库销售处理，分别确认收入、分别转主营业务成本、分别开发票，应交增值税。

（2）赠送外购物品，如购房送空调，可分两种：

①赠品做营销费用处理，此赠送实质房价中已包括赠品价格，不符合增值税无偿赠送规定，不应视同销售，不应交增值税。

②赠品按兼营处理，增加赠品经营范围，分别做购房与赠品销售处理，分别确认收入、分别转主营业务成本、分别开发票，应交增值税。

（3）出售精装修房模式处理：

精装修房因构成开发产品不可分割部分，所销房价高于普通毛坯房，在销售合同中注明精装明细，按出售自行开发产品税率交增值税。

情况 2：对购房非成交客户赠品。

如为促销活动人人均送小礼品，可按如下处理：

这类赠品模式符合无偿赠送规定，应视同销售交增值税。

二、企业所得税

（一）国家层面：

国税函[2008]875号第3条：企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属捐赠，应将总销售金额按各项商品公允价值比例分摊确认各项销售收入。 

企业所得税涉税分析：

“买一赠一”营销模式分两类。

一类：对购房成交客户赠送，其房价中已包括赠品价格，不符合企业所得税无偿赠送，非视同销售，应分开主品与赠品交企业所得税；

另一类：对购房非成交客户赠送，符合企业所得税无偿赠送规定，应交所得税。

第一类：对购房成交客户赠送模式，分三种：

1.赠送自行开发产品，如购房送车库：

此赠送实质房价中已包括赠品价格，不符合企业所得税无偿赠送规定，非视同销售，分别做购房与车库销售处理，分别确认收入、分别转主营业务成本、分别开发票，应交企业所得税。

2.赠送外购物品，如购房送空调，可分两种处理方式：

（1）赠外购物品做营销费用处理，此赠送实质房价中已包括赠品价格，不符合企业所得税无偿赠送规定，非视同销售，分别做购房与赠品销售处理，应交企业所得税。

（2）赠外购物品按兼营处理，增加赠品经营范围，此赠送其实质房价中已包括赠品价格，不符合企业所得税无偿赠送规定，非视同销售，分别做购房与赠品销售处理，分别结转成本、分别开发票，应交企业所得税。

3.出售精装修房的模式处理：

精装修房因构成开发产品不可分割部分，所销房价高于普通毛坯房，在销售合同中注明精装明细，按出售自行开发产品交企业所得税。

第二类：对购房非成交客户的赠品。

如为促销活动人人均送小礼品：

这类赠品模式符合无偿赠送规定，应视同销售交企业所得税。

三、个人所得税

财政部 税务总局公告2019年第74号，自2019年1月1日起执行。

企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外个人赠送礼品（包括网络红包，下同），及企业在年会、座谈会、庆典及其他活动中向本单位以外个人赠送礼品，个人取得的礼品收入，按“偶然所得”项目计算缴个人所得税，但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。

涉税分析：

“买一赠一”营销模式分两类：

第一类：对购房成交客户赠送，如买房送家电等，符合企业向个人销售商品（产品）和提供服务同时给赠品，不交个人所得税；

第二类：对购房非成交客户赠送，如为促销活动人人均送的小礼品不符合企业向个人销售商品（产品）和提供服务同时给赠品，应代扣个人所得税。

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