房地产企业土地增值税的税收筹划！
房地产企业要想经营首要的肯定是要有一片属于公司的开发地，并且需要缴纳足量的土地增值税才可以更好的进行经营活动。那您知道房地产公司是如何对土地增值税进行税收规划的吗？
快来一起看下吧！
一、做好清算单位的先期整体规划。
土地增值税清算单位的划分至关重要，一但划分错误，后面所有围绕其做出的筹划和测算都是无效的。实务中各省一般以建筑工程规划许可证作为清算单位。
建筑工程规划许可证一般和土地使用证相对应发放，有几个土地使用证就发几个建筑工程规划许可证。实务中先期测算，高增值额地块和低增值额地块尽可能规划到一个建筑工程规划许可证范围内。
第一时间充分利用纳税人建普通标准住宅出售增值额未超扣除项目金额20%免土地增值税的优惠政策。
在不违反税法的前提下，通过充分利用分摊方法将有限的建筑安装成本向高增值额项目分摊，减少普通住宅项目分摊金额。
二、征管方式上，在不违反税法前提下，延后高增值额清算补税项目的清算时点和利用好清算方式。
房地产公司可与主管税务机关充分沟通，尽可能延后清算可能补税的高增值额项目土地增值税的清算时点，或更换税负相对较轻项目先期清算；对高增值额的早期项目，和主管税务机关协调，能实行核定征收清算的项目，应主动争取以核定清算方法代替查实清算。
三、做好开发模式和转让方式的规划
情况1：利用合作建房
税法规定，对一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。房地产企业可充分利用该政策，选合作建房方式项目开发。前提不能直接以房地产公司名义开发。
情况2：利用代建房
指房地产公司代客户进行房地产开发，完成后向客户收取代建收入行为。房地产公司虽取得收入，但没发生房地产权属转移，其收入属劳务收入性质，故不属土地增值税征税范围。
房地产公司可利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负目的，避免开发后销售缴土地增值税。
前提是符合代建房税收规定:
（1）以委托方名义办理房屋立项及相关手续；
（2）与委托方不发生土地使用权、产权转移；
（3）与委托方事前签委托代建合同；
（4）不以受托方名义办理工程结算。
凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按 “销售不动产”税目征税。
情况3：利用股权转让
案例：
A房地产企业有一开发项目，发生成本5,000万元，评估增值20,000万元，增值15,000万元。如直接销售该项目增值部分需缴企业所得税、土地增值税和增值税，购买方需缴印花税等。
A企业股东可将企业股权以2亿元分次转让给购买方，只就股权转让所得缴所得税。
情况4：代收费用的规划
代收费用有两种处理方法，一种是将代收费用计入房价向购买方一并收取；第二种在房价外单独收。
是否将代收费用计入房价对计算土地增值税增值额不会产生影响，但影响开发总成本，影响适用增值率，进而影响土地增值税税额。
四、用足优惠政策
《土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
《土地增值税暂行条例实施细则》第11条：因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
案例1：某地产公司开发A项目为普通住宅，尚未完工处销售状态，经测算：取得土地使用权18,000万元，开发成本22,000万元，开发费用按10%计算，预计取得不含税销售收入65,000万元，税金及附加500万元。
扣除金额＝(18,000+22,000)×1.3＋500=52,500.00(万元)
增值额＝65,000－52,500＝12,500.00（万元）
增值率＝12,500÷52,500×100％＝23.8％
应纳土地增值税＝12500×30％＝3,750.00（万元）
由于A项目尚未全部完工，假设再投入X万元，符合[65,000.00—（18,000.00+22,000.00+X） × 1.3] ÷（18,000.00＋+22,000.00+X） × 1.3<20%
计算得出：X ＞ 2,600.00 。
如再投入3,000.00万元，重新计算如下：
扣除项目金额＝(18,000.00+22,000.00+3000.00)× 1.3+500=55,900.00
增值额＝65,000.00—55,900.00＝9,100.00
增值率＝9,100.00÷55,900.00×100％＝16.3％
筹划方案2：
新设一家公司，整体收购该项目。假如收购价X，扣除项目测算52,500.00万元。符合：（X—52,500.00）÷52,500.00<20%，即可免税。计算得出：X＜63,000.00万元
如地产企业按62,000.00万元销给自己设的销售公司，销售公司再按65,000.00万元整体销给最终客户。
土地增值税计算结果如下：
①地产公司普通标准住宅增值额10,150.00万元（62,000.00-52,550.00），增值率18.10%，免征土地增值税。
②如销售公司按4%缴契税2,480万元（62,000.00×4%），按65,000.00万元销售后，税金及附加35.00万元
增值额485.00万元（65,000.00-62,000.00-2,480.00-35.00），土地增值税145.50万元（485×30%）。
筹划结果：3,750.00-2,480.00-145.50=1,124.50(万元)
分析：
企业生产基地搬迁，该土地用于房地产开发，因取得时土地成本低，开发后计算土地增值税和所得税时，会出现巨额增值和所得，项目税负较重。
筹划方案：
（1）企业可先设一家自己控股地产公司，或收购参股一家地产公司。
（2）将土地按市价10,000万开发票转让给新设地产公司。生产企业实现所得7,000万元，缴企业所得税，但免土地增值税。
（3）新地产公司受让该土地后，取得土地并支付价款10,000万元，计税成本10,000万元。
五、做好收入筹划
方法1：实物赠送折扣改价格折扣
案例：开发公司“买一赠一”，即一段时间内，实行买房无偿赠送电器，合计送出金额100万。
筹划：采取价格折扣，总收入减少100万元。
1,000,000÷1.09=917,431.19元
①增值税：917,431.19×9%=82,568.81元
②土地增值税： 917,431.19×30%=275,229.36元
③节约土地增值税275,229.36元，缴企业所得税68,807.34元(275,229.36 ×25%)。减少总收入917,431.19元，节约所得税229,357.80元(917,431.19×25%) ，相抵160,550.46元（ 229,357.80—68,807.34）。
以上合计减少税收518,348.63元。
方法2：分解销售收入
案例：某房地产公司单套房屋实际销价100万元。购房者买房时，规定单个购房的每套住房售价105万元，通过指定销售公司买的可折扣5万元，按100万元销售。
该项销售措施使大部分购房者愿选通过销售公司买房，但购房者缴100万元购房款时，销售公司需从中收取代理费3万元，售房合同97万元。
方法3：房租冲减收入
案例：某地产公司每销售一个商铺价值200万元。公司规定商铺销售后，可返租给地产公司，每年租金10万元，租期3年。售房合同房价150万元，同时约定购房者将商铺无偿提供地产公司使用3年。
该合同实际是地产公司直接将3年租金提前支付冲抵售房款行为。
筹划方案：房地产公司可成立一家资产管理公司，代理地产公司专营商铺回租业务。
地产公司与购房者签售房合同约定免租返租3年条款取消，售房价调为170万元。由出租者与资产管理公司签合同，自愿低价租3年20万元租给资产管理公司。售房合同不体现返租。
六、做好扣除项目优化
①取得合规的成本费用票据
②增加项目管理人员
③增加装修支出
④合理选扣除项目分配方法
⑤利息费用选择扣除
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