2013注册资产评估师《资产评估》预习：基准地价修正法的应用

第五章 房地产评估

　　知识点十三、基准地价修正法在房地产评估中的应用

　　提示：基准地价修正法，本质上是市场法，只是参照物价格采用的是基准地价。

　　一、基准地价的含义

　　1.基准地价定义

　　按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。

　　基准地价是已知的，政府要公布的，定期修正，几年修正一次的

　　2.标定地价（宗地地价）

　　市、县政府根据需要评估的，正常土地市场中，具体宗地在一定使用年限内的价格。

　　二、基准地价测算的基本思路【基准地价修正法基本思路】

　　1.基准地价的确定

　　2.利用基准地价，评估标定地价

　　标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等条件通过系数修正进行评估。

　　在基准地价评估项目中，一般都要编制基准地价修正系数表，以满足评估标定地价的需要。

　　三、基准地价的特点与作用

　　（一）基准地价的特点

　　1.基准地价是土地使用权价格；

　　2.基准地价是区域性价格

　　这个区域可以是级别区域，也可以是区段，因而基准地价的表现形式通常为区片价和路段价，或两者结合起来共同反映某种用途的土地使用权价格。

　　3.基准地价一般都要覆盖整个城市建成区的；

　　4.基准地价必定是平均价格

　　5.基准地价是单位土地面积的地价；

　　6.基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格。

　　（二）基准地价的作用

　　1.政府公告作用

　　2.政府参与土地有偿使用收益分配的

　　3.依据宏观调控地价水平的依据

　　4.征收城镇土地税收的依据

　　5.进一步评估宗地地价的基础

　　6.引导土地资源在行业部门间的合理配置。

　　四、基准地价修正法的基本思路-市场法的原理和思路

　　基本原理是替代原理，根据基准地价考虑到它和二级市场评估的市场公允价，直接在口径上不同和差异，利用系数把它修正为二级市场的评估价。

　　五、基准地价修正系数法的适用范围

　　1.适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价

　　2.可在短时间内大批量进行宗地地价评估

　　3.一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。

　　六、基准地价修正系数法估价的程序

　　被估宗地地价

　　= 待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其它因素修正系数