2012年注册资产评估师考试《经济法》预习：抵押权
第四章 物权法律制度
知识点十七、抵押权
（一）抵押权的概念及特征
1.定义：抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵 押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人以该财产优先受偿的权利。
2.特点：
（1）标的物为特定财产。抵押财产须为债务人或第三人所有的或有权处分的作为担保的特定的财产。
（2）不转移抵押财产的占有——区别于质权、留置权等其他担保物权的标志。因此抵押权不能采用移转占有的公示方法，须采用登记或其他方法进行公示。
（二）抵押财产的范围
| 可以抵押 （选择题） | （1）建筑物和其他土地附着物； （2）建设用地使用权； （3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （4）生产设备、原材料、半成品、产品； （5）正在建造中的建筑物、船舶、航空器； （6）交通运输工具； （7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 |
| 不得抵押 | （1）土地所有权； （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； （3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （4）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （5）依法被查封、扣押、监管的财产； （6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 |
| 特殊条款 | （1）城市： 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押——地随房走 以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押——房随地走 抵押人未依照前述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 （2）乡镇：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押——只能地随房走 |
（三）抵押权的设立
| 登记生效 |  | 抵押权自登记之日起设立。 未办理登记，虽然抵押权没有设立，不影响抵押合同生效 |
| 登记对抗 |  | 抵押权自抵押合同生效时设立。 未经登记，不得对抗善意第三人。 |
（四）抵押权的效力
| 抵押PK出租 | 1.订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 2.抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 ◆口诀：谁在先，谁优先 |
| 转让抵押物 | 1.抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 2.抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 |
| 保全抵押物 | 抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。 ◆步骤：要求停止→恢复价值或担保→提前清偿 |
（五）抵押权的实现
1.债务人不履行到期债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起1年内请求人民法院撤销该协议。
2.债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。孳息应当先充抵收取孳息的费用。
3.同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。（记忆）
4.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
5.以土地承包经营权抵押的，或者以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
6.抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
（六）特殊类型的抵押
1.浮动抵押（财团抵押）——抵押财产是变量
（1）抵押人：企业、个体工商户、农业生产经营者（不包括自然人）
（2）抵押物：可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押（动产）
（3）登记地点：抵押人住所地的工商行政管理部门
（4）生效方式：抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
浮动抵押不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
（3）浮动抵押的特点：
①抵押财产并非某一特定的不动产或动产或权利，而是一个不确定的整体，担保物的价值在实现之前不确定；
②抵押财产在抵押人的日常生产经营中处于不断变动的状态之中。
2.最高额抵押——债务金额是变量
最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。（孰低原则）
最高额抵押的特点：
（1）抵押权实现时，被担保的债权数额才确定；
（2）主要面向未来的债权；
（3）有期限限制。
