《建筑工程评估》知识点：净收益的含义

　　2017年资产评估师考试的备考工作已经开始，为了帮助考试的学员巩固知识，提高备考效果，正保会计网校精心整理了资产评估师考试《建筑工程评估》科目的预习阶段知识点，希望对广大考生有所帮助。

　　知识点：净收益的含义 

净收益（以年为单位）

1.含义

净收益＝总收益－总费用

1）实际净收益

现状下被估房地产实际取得的净收益。不能直接用于评估。

【举例】

◆收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；

◆土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。

2）客观净收益

正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，应包含对未来收益和风险的合理预期。

◆必须对存在偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。

◆客观净收益作为评估的依据。

2.客观总收益

以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。

（1）以客观收益为基础

（2）所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态

（3）收益值以类似房地产的收益作比较；需对市场走势作准确的预测；必须考虑收益的风险性和可实现性。

（4）有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。

 

3.客观总费用

取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。

◆总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。

◆房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。