营改增过渡期房地产开发全程纳税风险管控与应对

【培训群体】各房地产企业财务人员和涉税人员，税务师等，全国学员不限地域可通过网络学习，仅限35人。

【授课内容】

第一章 营改增对房地产企业的影响与应对策略

一、营改增背景分析

二、营改增对房地产企业的影响分析

1.价内税变价外税对企业的影响对比分析

2.纳税人身份的变化对企业的影响对比分析

3.抵扣方式变化对企业的影响对比分析

4.增值税专用发票管理模式对企业的影响分析

三、房地产企业营改增的应对策略

1.树立全员纳税管理意识

2.把住决策关

3.把住合同关

4.把住发票关

5.把住核算关

第二章 企业设立阶段的纳税风险管控与筹划

一、营改增过渡期企业设立的筹划思路

案例分析：变量引进法的应用

二、涉税难点问题解析与风险防范

1.资本结构对纳税有何影响？潜在哪些风险？

2.机构设置不同对纳税有何影响？如何做好事前筹划？

3.如何界定开办期？开办期间业务招待费如何扣除？

4.混合投资业务新政策对房地产企业有哪些影响？

5.选择纳税地点应注意什么问题？

6.企业改制重组土地增值税新政对企业设立的影响与操作指南

第三章 土地取得阶段的纳税风险管控与筹划

一、本阶段涉及的税种及申报要点

1.契税

（1）大配套设施费是否构成契税计税价格？

2.耕地占用税

讨论：耕地占用税是否计入契税的计税依据？

3.城镇土地使用税

问题1：土地使用税和耕地占用税能不能同时缴纳？政策有何变化？

问题2：占用集体土地交不交城镇土地使用税？

问题3：土地使用税纳税义务发生时间如何让确定？签订土地出让合同时应注意什么问题？

4.印花税

5.土地计税成本核算

二、营改增过渡期土地取得阶段应关注的主要问题

1.土地成本可以抵扣进项税额吗？

2.土地成本不可以抵扣进项对房地产企业影响多大？

3.土地取得的合法票据是什么？

4.本阶段应做好哪些准备工作？

三、涉税难点问题解析与风险防范

1.取得政府土地返还款的不同情形，如何纳税处理？是确认收入？还是冲减成本？各地规定有何不同？

2.支付货币拆迁补偿如何纳税？需要取得何种票据？

3.接受土地使用权投资如何避免重复纳税？如何利用新政策进行合理筹划？

4.收购股权方式取得土地的纳税风险分析及防范策略

5.利用增资扩股方式取得土地纳税风险分析及防范

6.合作开发模式有哪些？本阶段应做好哪些准备工作？

第四章 开发建设阶段纳税风险管控与筹划

一、本环节涉及的主要税种与申报要点

1.印花税 2.增值税及附加 3.企业所得税

4.土地增值税 5.房产税 6.土地使用税

二、营改增过渡期开发建设阶段的风险管控与应对

1.合同签订环节应关注的问题

2.增值税专用发票取得应注意的涉税风险？房地产企业取得哪些发票可以抵扣进项？哪些发票不可以抵扣进项？

3.建安发票是开具应注意什么问题？

4.如何在合同中约定发票违约责任避免增值税和其他税种的纳税风险？

5.设计合同甲方承担乙方外地差旅费问题如何在合同中约定才没有风险？应取得何种发票？

6.境外公司来华咨询、设计合同如何纳税？增值税前应取得何种抵扣凭证税务局才认可？

7.销售自产货物并提供建筑劳务应提供什么发票？营改增前后有什么不同？

8.房地产企业同乙方之间的违约金发票问题

9.甲供材财税处理技巧与风险防范，交营业税和交增值税税法规定可能发生哪些变化？营改增后的应如何筹划？

三、涉税难点问题解析与风险防范

1.售楼处、样板间装修的税务处理

2.精装修及相关费用的纳税处理

3.地下车库（车位）的成本归集

（1）有产权地下车库（车位）

（2）销售无产权的地下车位

4.红线外成本的扣除问题

第五章 销售环节纳税处理与风险控制

一、销售阶段涉及的税种与申报要点

1.印花税

2.土地使用税

讨论：土地使用税纳税义务何时终止？

3.营业税及附加

4.营改增后纳税申报的主要变化

5.土地增值税预征

6.企业所得税

二、营改增过渡期的纳税风险管控与应对

1.房地产预收的诚意金、订金、定金如何进行纳税处理？营改增后是否会有变化？

2.代收款项各税种规定有何不同？营改增后是否会有变化？

3.分期收款方式销售开发产品如何纳税？营改增后是否会有变化？

4.卖精装房送家电、家俱等是否应该是同销售缴纳增值税？营改增以后应注意什么问题？

5.销售阶段支付及收取违约金是否纳税？是否需要开具发票？

6.开发商垫付首付款及销售返税存在哪些纳税风险？

7.以房抵债什么时候纳税？计税价格如何确定？

8.“拆一还一”如何进行纳税处理？营改增后会有哪些变化？

9.合作建房分房阶段如何进行纳税处理？ 营改增后会有哪些变化？

三、涉税难点问题解析与风险防范

1.销售合同交房日期如何约定有利于企业纳税？

2.销售地下车位如何纳税？各地规定有何不同？如何在土地增值税前扣除车位的成本？

3.自持物业对外经营的模式与纳税技巧

第六章 房地产企业增值税的会计核算案例

第一节 增值税明细科目的设置及应用

第二节 房地产企业增值税会计核算案例

一、进项税额的核算

1.前期开发费的增值税核算

2.基础设施费的增值税核算

3.公共配套费的增值税核算

4.建筑安装工程费的增值税核算

5.开发间接费用的增值税核算

6.期间费用的的增值税核算

二、销项税额的会计核算

1.预售阶段的增值税核算

2.完工年度的增值税核算

三、增值税缴纳与减免的核算

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