房地产开发企业全过程纳税处理与风险控制 网络直播（第13期）

【老师简介】董春辉，中国注册会计师，注册税务师，律师。多年从事财税方面的理论研究与实践。研究领域有：税收理论与实务、会计准则、企业内部控制等。董老师是实战型企业培训讲师和资深财税顾问，现任某大型国企培训中心首席培训师，在国内演讲几十场，培训过知名企业上百家，并兼任数十家房地产公司的法律顾问和税务顾问，为多家大型集团企业进行法律风险诊断和财务内控诊断，为企业成功地进行税收筹划，并创造了巨大的经济效益。

【培训群体】各房地产企业财务人员和涉税人员，税务师等，全国学员不限地域可通过网络学习，仅限35人。

【授课内容】

1.房地产企业年度纳税申报表的主要变化和填报详解

2.房地产企业自持物业不同经营方式的涉税分析与筹划

第一天上午

第一章  房地产企业纳税特点及风险概述

一、房地产企业开发阶段及涉及的税种概述

二、房地产企业各开发阶段重要纳税风险点概述

三、房地产企业纳税管理的特点及认识误区

四、房地产企业纳税风险防范策略

第二章  企业设立环节的纳税处理与风险控制

一、本阶段涉及的税种及申报实务

1.印花税

问题：一次性签订多年的房屋租赁合同，如何缴纳印花税？

2.契税

3.房产税

讨论1：一次性收取数年租金如何纳税？

讨论2：无租使用他人房产如何缴纳房产税？

讨论3：免租期如何缴纳房产税？

二、涉税难点分题解析与风险防范

1.资本结构对纳税有何影响？潜在哪些风险？

2.机构设置不同对纳税有何影响？如何做好事前筹划？

3.如何界定开办期？开办期间业务招待费如何扣除？

4.混合投资业务新政策对房地产企业有哪些影响？

5.选择纳税地点应注意什么问题？

第三章  土地取得环节的纳税处理与风险控制

一、取得土地使用权方式简介

二、本阶段涉及的税种计算与申报实务

1.契税

（1）大配套设施费是否构成契税计税价格？

（2）减免配套设施费交不交契税？

（3）补缴大配套费是否缴纳契税？

2.耕地占用税

讨论：耕地占用税是否计入契税的计税依据？

3.城镇土地使用税

问题1：土地使用税和耕地占用税能不能同时缴纳？政策有何变化？

问题2：占用集体土地交不交城镇土地使用税？

问题3：土地使用税纳税义务发生时间如何让确定？签订土地出让合同时应注意什么问题？

4.印花税

5.土地计税成本核算

问题1：上述成本内容是否在土增税和企业所得税前都可扣除？

问题2：土地使用税可以计入开发成本吗？

问题3：本阶段应做好的准备工作？

三、涉税疑难问题解析与风险防范

1.取得政府土地返还款的不同情形，如何纳税处理？是确认收入？还是冲减成本？各地规定有何不同

2.支付货币拆迁补偿如何纳税？需要取得何种票据？

3.接受土地使用权投资如何避免重复纳税？如何利用新政策进行合理筹划？

4.收购股权方式取得土地的纳税风险分析及防范策略

5.利用增资扩股方式取得土地纳税风险分析及防范

6.合作开发模式有哪些？本阶段应做好哪些准备工作？

第一天下午

第四章  开发环节纳税处理与风险控制

一、本环节涉及的主要税种计算与申报实务

1.印花税

2.营业税及附加

3.企业所得税

4.土地增值税

5.房产税

6.土地使用税

二、开发成本核算基础

1.成本核算对象如何划分？

2.共同成本有哪些？如何分摊？

三、涉税疑难问题解析与风险防范

1.合同签订与发票取得应注意的涉税风险

（1）建安发票是否是项目所在地开具？

（2）如何在合同中约定发票违约责任？

（3）设计合同甲方承担乙方外地差旅费问题如何在合同中约定才没有风险？

（4）境外公司来华咨询、设计合同如何纳税？

（5）销售自产货物并提供建筑劳务应提供什么发票

（6）房地产企业同乙方之间的违约金发票问题

2.甲供材财税处理技巧与风险防

3.售楼处、样板间装修的税务处理

4.精装修及相关费用的纳税处理

5.地下车库（车位）的成本归集

（1）有产权地下车库（车位）

（2）销售无产权的地下车位

6.红线外成本的扣除问题

第二天上午

第五章  销售环节纳税处理与风险控制

一、销售阶段涉及的税种计算与申报实务

1.印花税

2.土地使用税

讨论：土地使用税纳税义务何时终止？

3.营业税及附加（内容随营改增同步变动）

4.土地增值税预征

5.企业所得税

（1）新版未完工年度和完工年度所得税季度预缴申报表与年度申报表如何填写？

（2）超比例预缴的土地增值税可否税前扣除？

二、涉税疑难问题解析与风险防范

1.销售合同交房日期如何约定有利于企业纳税？

2.房地产预收的诚意金、订金、定金如何进行纳税处理？

3.代收款项各税种规定有何不同？

4.分期收款方式销售开发产品如何纳税？

5.卖精装房送家电、家俱等是否应该是同销售缴纳增值税？成本能否在土地增值税前扣除？

6.买房子送车位、阁楼如何纳税？

7.哪些营销行为和发票会产生个人所得税风险？如何防范？

8.销售阶段支付及收取违约金是否纳税？是否需要开具发票？

9.开发商垫付首付款及销售返税存在哪些纳税风险？

10.销售地下车位如何纳税？各地规定有何不同？如何在土地增值税前扣除车位的成本？

11.以房抵债什么时候纳税？计税价格如何确定？

12.“拆一还一”如何进行纳税处理？

13.合作建房分房阶段如何进行纳税处理？

14.自持物业对外经营的模式与纳税技巧

第二天下午

第六章  项目完工所得税清算

1.企业所得税完工清算的条件

2.完工产品计税成本确定

（1）计税成本核算终止日

（2）可以预提的三种计税成本

3.年终汇算清缴的计税成本的纳税调整

4.项目完工后又发生成本如何处理？

5.综合案例分析

第七章  土地增值税清算实务与风险防范

1.土地增值税的清算单位如何确定？

2.土地增值额计算对象如何确定？

3.土地增值税的清算条件

4.土地增值税清算收入的确定

问题：发票开具与收入确认金额问题

5.土地增值税扣除项目金额的确定

（1）扣除凭据问题

（2）扣除项目的内容

6.清算后又发生销售和成本如何处理？

第八章  企业所得税扣除项目与土地增值税扣除项目的比较

一、所得税扣除项目与土地增值税扣除项目比较表

二、主要扣除项目比较

1.工资薪金总额的扣除与最新规定

2.职工福利费等三项经费的扣除与最新规定

3.业务招待费、广告费、业务宣传费

4.报销燃油费及交通补贴的纳税风险与税收筹划

5.员工报销通讯费的税务风险与筹划方法

6.销售佣金的扣除条件

7.借款利息支出的资本化计算与纳税调整

【网络直播课调/退课规定】

1.直播课开课前，学员如当期无法上课，可免费申请更换至下期；

2.直播课招生截止前，学员可申请全额退还学费；

3.直播课招生截止后、开课前，学员申请退课需收取学费的10％作为退课费；

4.直播课开课后，学员未登录听课，不提供调/退课服务；

5.直播课开课后，学员如不满意课程内容且课程进度未过半，可申请退还剩余学费；

6.报课学员因故未能正常听课，可申请下期免费重听1次。