房地产企业的项目企业所得税的计算方法与项目的会计处理和税务规定有关。 通常，房地产项目的所得税计算可以采用两种方法：直接法和间接法。 1.直接法：应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除金额-允许弥补的以前年度亏损。其中，收入总额包括销售收入、租金收入和其他与房地产销售相关的收入。各项扣除金额可能包括开发成本、利息支出、销售费用等。允许弥补的以前年度亏损是指在项目开始之前的年度发生的亏损。 2.间接法：应纳税所得额=会计利润总额±纳税调整项目金额。这里的会计利润总额是指按照会计准则计算的项目利润。纳税调整项目金额可能包括开发成本的调整、利息支出的调整等。 对于你的情况，项目从2016年开始预售，到现在还没有销售完，项目在2020年竣工验收，2023年10月进行土地增值税清算了。因此，企业所得税的计算期间应该从2016年开始，直到项目结束（即销售完毕或竣工验收结束）。在这个期间内，企业需要按照《中华人民共和国企业所得税法》的规定，计算每个年度的应纳税所得额，并按照相应的税率计算企业所得税。 另外，需要注意的是，房地产企业在预售房屋时，可能需要在预收款中预提一部分税金，包括企业所得税和土地增值税等。这部分预提税金可以在项目结束后进行清算，并按照实际发生的税金进行调整。