土地增值税的税务筹划

　　土地增值税的税务筹划

　　土地增值税的税务筹划主要包括：

1.利用税收优惠政策筹划

2.通过控制增值额筹划

3.选择税负轻的转移方式筹划等

01利用税收优惠进行税务筹划

　　根据土地增值税税收优惠规定：①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免土地增值税。②纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额的，其建造的普通标准住宅不得享受免税优惠。

　　房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发，在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，可免缴土地增值税，减轻税负。

　　【案例】世华房地产开发企业2020年斥资开发了一个商品房工程，预计不含增值税销售收入为6亿元，该项目包括两个部分，一部分是豪华住宅，预计不含税销售价格为2亿元，另一部分为不含税价值4亿元的普通商品房。

　　经过初步测算，整个工程中按照税法规定的可扣除项目金额为4.4亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为3.2亿元，豪华住宅的可扣除项目金额为1.2亿元。

　　根据当地主管税务机关的规定，该工程的两种商品房可以分开核算，也可以合并核算。

　　方案一：合并

　　方案二：分开

　　方案三：在分开的基础上，对普通住宅的增值率控制在20%以下。哪一种方案最有利呢？

『解析』

　　在现有条件下，不同的操作方式影响投资活动的最重要因素是税收，尤其是土地增值税对土地开发项目的获利成果影响最大。只要土地增值税是最小的，方案就是最优的。

　　方案一：当两个项目不分开核算时，该企业应缴纳土地增值税为：

　　增值额与扣除项目金额比例=（60000-44000）÷44000×100%=36%

　　因此，适用30%的税率。

　　应纳土地增值税=（60000-44000）×30%=4800（万元）

　　方案二：

　　普通住宅增值率=（40000-32000）÷32000×100%=25%

　　因此，适用30%的税率。

　　应纳土地增值税=（40000-32000）×30%=2400（万元）

　　豪华住宅增值率=（20000-12000）÷12000×100%=67%

　　因此，适用40%的税率。

　　应缴纳土地增值税=（20000-12000）×40%-12000×5%=2600（万元）

　　合计纳税5000万元，分开核算比不分开核算多支出税金200万元。

　　方案三：

　　普通住宅：将普通住宅的可扣除项目金额做适当的控制，使普通住宅的增值率限制在20%，这可以通过增加公共生活设施，改善住房的设计或条件等方法来实现，可扣除项目金额从（40000-M）÷MX100%=20%等式中可计算出，M=33333万元。在可扣除项目为33333万元的条件下，普通住宅免征土地增值税。

　　豪华住宅：

　　增值率=（20000-12000）÷12000×100%=67%

　　因此，适用40%的税率。

　　应缴纳土地增值税=（20000-12000）×40%-12000×5%=2600（万元）

　　此时，该企业应缴纳的土地增值税仅为豪华住宅应缴纳的2600万元。

　　筹划结论：方案一应缴纳土地增值税4800万元；方案二应缴纳土地增值税5000万元。

　　通过筹划，方案三土地增值税实际支出2600万元，但是增加支出1333万元（33333-32000），共计3933万元。

　　通过计算分析可知，进行系统的税务筹划比不分开核算少支出867万元（4800-3933），比分开核算少缴纳1067万元（5000-3933）。

02通过控制增值额进行税务筹划

　　关键就是合理合法地控制、降低增值额。

　　增值额是纳税人转让房地产所取得的收入，减去允许扣除项目金额后的余额，控制增值额的方法主要有两个：一是增加扣除项目；二是降低商品房的销售价格。比如增加房地产开发成本和房地产开发费用等.减少销售收入的话，应比较减少的销售收入与控制增值率减少的税金支出的大小，从而做出选择。还可以将收入分散，即将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施，从而使得转让收入变少，降低纳税人转让房地产的土地增值额。

　　【案例】2020年7月，聚财房地产开发有限责任公司在中等城市按当地一般民用住宅标准建造了一栋住宅楼，目前工程已经完工，准备以6000万元左右的不含税市场价格销售。该住宅楼共发生如下支出：取得土地使用权支付2400万元，房地产开发成本1500万元，其他扣除额为970万元。假设房地产销售合同没有分别列明销售额和增值税税额。公司财务人员对主要税收情况进行了测算。

　　应缴纳增值税=6000×9%=540（万元）

　　税金及附加=540×（7%+3%+2%）+6540×　0.5％　=64.8+3.27=68.07（万元）

　　应缴纳的土地增值税：

　　允许扣除金额=2400+1500+970+68.07=4938.07（万元）

　　增值额=6000-4938.07=1061.93（万元）

　　增值率=1061.93÷4938.07=21.5%

　　应纳土地增值税额=1061.93×30%=318.58（万元）

　　对于这笔转让房地产业务，该公司是否存在税务筹划的可能呢？

　　《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　案例中，聚财公司建造的是普通标准住宅，增值额为21.5%,超过了20%，应按全部增值额缴纳增值税。如果将增值额控制在987.61万元（4938.07?20%），即20%以内，就可以免交土地增值税了。

　　实际增值额仅仅超过了74.32万元（1061.93-987.61），就是说，销售收入增加74.33万元，多支付土地增值税318.56万元，这对于企业来说，实际上是不划算的。此时关键就是要降低74.33万元的销售价格，但是要注意价格降低了，允许扣除的税金及附加也少了，这就要控制好价格降低的临界点。

03选择税负轻的转移方式进行税务筹划

　　判定是否征收土地增值税的三个标准：转让的土地是否为国有；产权是否发生转让；是否取得了收入。

　　房地产开发人或所有人可以通过避免符合以上三个判定标准来避免成为土地增值税的征税对象。如：通过土地管理部门转让房产；将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金；将房地产作价入股进行投资或作为联营条件等，均可免征土地增值税。

　　总结

祝您学习愉快！