非房企转让商品房的土地增值税扣除项目主要包括以下几个方面： 一、取得土地使用权所支付的金额 1.这是指为取得土地使用权而实际支付的地价款（土地出让金、土地转让费等）。 2.还包括按国家统一规定缴纳的有关费用，如登记、过户手续费等。 二、房地产开发成本 1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。例如，对原土地上建筑物、构筑物的拆迁补偿费用。 2.前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。如进行地质勘察产生的费用。 3.建筑安装工程费：指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。即建造商品房实际发生的建筑施工费用等。 4.基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。例如小区内铺设供水管道的费用。 5.公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。如小区内的幼儿园、公共停车场等设施的建设费用。 三、房地产开发费用 1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（管理费用、销售费用等），按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的 5%以内计算扣除。 2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的：房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的 10%以内计算扣除。 四、与转让房地产有关的税金 1.主要包括在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税（房地产开发企业印花税不得单独扣除，非房企可以扣除）。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 五、其他扣除项目 对从事房地产开发的非房企，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和，加计 20%的扣除。