房地产企业收到拆迁补偿款的会计与税务处理
为了鼓励房产开发建设，当地政府往往会给房地产企业一定的拆迁补偿款，对于接受方房地产企业取得政府给予的拆迁补偿款主要涉及企业所得税、土地增值税和营业税，房地产企业如何进行会计和税务处理是实务中经常遇到的问题，对此分析如下：
一、会计处理
当前会计处理出现矛盾的是房地产企业多认为取得土地使用权实际支付的土地价款应当作为土地的实际成本，主张实际收到的土地出让金等土地返还款直接冲减土地成本。而另一种观点认为这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号——政府补助(2006)》的规定来处理。企业按照“招拍挂”确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据计入土地受让成本，另外政府给予的返还从票据上来说并不是原票据的折让冲回，开具的多是其它名目的财政返还。所以房地产企业取得的各种名义的土地返还款不应当直接冲减土地成本处理。
根据《企业会计准则第16号——政府补助(2006)》的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然企业从政府取得的土地返还款符合这一性质，应当作为政府补助处理。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。根据《企业会计准则第16号——政府补助(2006)》第七条的规定，与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助，根据《企业会计准则第16号——政府补助(2006)》第八条的规定，与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：
(一)用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。
(二)用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
房地产企业取得土地主要是用于开发，其土地成本构成存货的一部分，取得的土地返还款属于已经发生的相关费用。所以会计处理上直接计入当期损益比较妥当，并且与企业所得税处理可以保持一致。
根据《企业会计准则应用指南——会计科目和主要账务处理》的规定：确认的政府补助利得，借记“银行存款”、“递延收益”等科目，贷记“营业外收入”。
因此，房地产企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予奖励款，应视与资产还是收益相关的政府补助，按上述规定核算，最终计入当期损益(营业外收入)，而不是冲减“开发成本”。
二、税务处理
房地产企业收到政府给予的拆迁补偿款，主要涉及企业所得税、土地增值税和营业税。按照税法规定，3个税种对该项补偿款的税收处理是不同的。
(一)企业所得税处理
根据《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》(财税〔2009〕87号)的规定，企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：(一)企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途;(二)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;(三)企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除;用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。文件同时规定，企业将符合规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年(60个月)内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额;重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。
基于以上政策规定?房地产企业从当地政府获得的拆迁补偿款在性质上属于财政性资金，应视为收入处理，税务上要判断该项政府补助是否属于不征税收入，如为不征税收入，收到当期不计入当期应纳税所得额，但该项收入所形成的成本费用支出也不能税前扣除。如不属于不征税收入，则应在收到当期计入当期应纳税所得额征税，其支出形成的成本费用也可以按税法规定税前扣除。但是，在实践当中，政府给予房地产企业的拆迁补偿款往往没有文件规定，针对该拆迁补偿款专款专用的规定，因此，在实践当中政府给予房地产企业的拆迁补偿款是要缴纳企业所得税的。
例如，某房地产企业2011年9月份，除政府给予的拆迁补偿款200万元收入外，第三季度应纳税所得额为1000万元。如200万元为不征税收入(该项收入当年用于管理部门的管理费用为100万元)，则2011年第三季度应纳税所得额仍为1100万元(1000 100)。如100万元不属于不征税收入，则应将100万元纳入第三季度应纳税所得额，其费用支出100万元也允许税前扣除，则该房地产企业2011年第三季度应纳税所得额为1200万元(1000 200)。
(二)土地增值税处理
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。这里要特别注意的是作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。
例如：某房地产企业开发某项目时，购置土地使用权后，实际发生的拆迁补偿支出2000万元，但收到政府拆迁补偿补助300万元，则在计算土地增值税时，构成开发成本扣除项目的拆迁补偿净支出为1700万元，而不是2000万元。同样，300万元补助收入不作为计算土地增值税的项目收入。
(三)营业税处理
拆迁补偿收入是否缴纳营业税，要视不同情况处理。如果房地产企业征地后自行负责拆迁，而不是受政府委托，其取得的政府补助收入，不属于营业税应税收入，不需要缴纳营业税。如果企业是受政府或其相关部门委托进行拆迁，其取得的拆迁补偿收入，则属于营业税中的“服务业——代理业”收入，应就其代理差额收入缴纳营业税。《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函〔2009〕520号)第二条规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
