兼有从价从租计征房产税的计算与申报

来源：赵瑞辉朱恭平 2014-01-13

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近日，A新型材料有限公司（以下简称A公司）以电子邮件方式，向注册税务师咨询兼有从价、从租计征的房产税该如何计算和申报。具体内容为：1.房产税纳税义务从何时开始？2.地下建筑物是否申报房产税？3.兼有从价、从租计征房产税时，房屋原值如何确定？资料如下：

2010年11月，A公司取得国有土地使用权，占地面积18万平方米，记入“无形资产”金额1440万元，单位土地价格为每平方米80元。

A公司构建了钢结构厂房，建筑面积8万平方米，记入“固定资产”金额5040万元，其中2012年12月开始对外经营出租0.5万平方米，年租金60万元。2012年12月通过相关部门验收，2013年6月取得产权证书。

A公司构建了框架结构办公楼。建筑面积0.6万平方米，记入“固定资产”金额1200万元。其中与办公楼相连的地下车库0.08万平方米。2012年10月通过相关部门验收，2013年5月取得房屋产权证书。

A企业执行企业会计准则。房屋位置坐落在市区产业园区内。厂房与办公楼均委托施工单位建造。税务机关规定对经营自用的房屋，按房产原值一次扣除30%后的余值计税。

注册税务师依据房产税政策，对上述问题作出解答。

房产税纳税义务时间

《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第8号）第十九条规定，纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

根据上述文件规定，A企业房产税纳税义务时间分别为：钢结构厂房2012年12月通过验收，从2013年1月起申报；框架结构办公楼2012年10月通过验收，从2012年11月起申报；出租房屋应从2013年1月起申报。

地下建筑物是否申报房产税

《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

A公司800平方米地下车库与办公楼连在一起，按财税〔2005〕181号文件规定，应与地上房屋一并申报房产税。

兼有从价、从租计征房产税计税依据的确定

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

兼有从价与从租计税的房屋，根据房产税政策，应分别缴纳房产税。具体操作步骤是：先并，即在不考虑房屋出租的情形下，将地价款、地下建筑按规定的计算方法计入房屋原值；再剔，将出租房屋原值按比例法扣除，得出经营自用房屋的原值；后分，通过上述计算，分别按计税余值、租金收入计算申报房产税。

计算与申报

1.计算地价款计入房屋金额。

容积率＝（8＋0.6）÷18＝0.48<0.5。计入房屋的土地价款金额＝（8＋0.6）×2×80＝1376（万元）。

计入钢结构厂房的地价金额＝8÷8.6×1376＝1280（万元）。

计入框架结构办公楼的地价金额＝1376－1280＝96（万元）。

2.确定从价计征的房屋原值。

假设在不考虑出租房屋的情形下，钢结构厂房计税原值＝5040＋1280＝6320（万元）。

本期出租房屋建筑面积5000平方米，占钢结构厂房建筑面积比重＝0.5÷8＝6.25%。

在考虑钢结构厂房出租后，经营自用的房屋原值＝6320×（1－6.25%）＝5925（万元）。

框架结构办公楼计征房产税的原值＝1200＋96＝1296（万元）（含地下车库）。

3.计算应交房产税。