转让二手不动产：税负大大降低

南京的房地产市场近来持续火爆，而住房问题更是老百姓关心的头等大事。听说“营改增”政策开始实行，近正打算为孩子上学购置学区房而需要卖掉手中现有房产的胡先生，致电“12366”热线，希望可以了解“营改增”后原营业税的优惠政策是否延续、买卖二手房的负担是否增加等相关政策。

税务人员告诉胡先生：本着“营改增”后各行业税负“只减不增”原则，对于个人转让住房，改成增值税后，满2年的住房免征营业税的优惠政策依然会延续适用。同时，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人转让住房缴纳增值税的计算公式为增值税=含税销售额÷（1+征收率）×征收率。因为增值税属于价外税，而营业税是价内税，“营改增”后需要将价格中含增值税的税款剔除，这一点区别于营业税的计算方法，要缴的税比之前少了。

举例来说，假设有南京某市民2015年购买了一套房子在今年5月1日前出售，售价200万元，那么他需要缴纳的营业税=200万元×5%=10万元。5月1日起改征增值税后，采用简易征收公式的征收率为5%，同样是出售这套房子，售价200万元，该市民需要缴纳的增值税=200万元÷（1+5%）×5%=9.52万元，相比之下可以减少纳税0.48万元，而房屋售价越高，实际税款减的越多。

同样的道理，对于购房人来说需要缴纳契税，而根据目前的政策，契税的计税依据也是剔除了增值税的售价，所以购房人也享受到了政策利好。