关注个人住房转让的营业税政策操作关键点
2009年12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。12月22日，财政部、国家税务总局发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）执行国务院会议的决定。这是金融危机以来高层对于近期市场投机过剩表示担忧，而采取的一项税收措施。笔者回顾了2009年个人住房转让的营业税政策，指出此次政策调整应注意的关键点，并以案例的形式分析了政策变化对纳税人税负的影响，最后提醒纳税人应注意的风险，以供纳税人参考。
2009年个人住房转让营业税政策回顾
去年年末，为了刺激楼市需求，国务院研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。2008年12月29日，财政部、国家税务总局联合下发《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号，以下简称新政策），明确了个人住房转让营业税优惠政策的执行细则。
自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
因此，个人转让住房营业税政策处理，一是要注意区分住房是普通住房还是非普通住房，因为两者的政策待遇明显不同；二是普通住房不足2年就可以享受差额征税待遇。
因此，此次人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，在其他条件不变的情况下，关键仍要注意以上两个条件，只是2年变为5年的变化，对纳税人影响之处，就是转让超过2年不满5年的个人住房。
注意纳税操作的关键点
1、普通住房与非普通住房的标准。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。因此，不同地区普通住房与非普通住房各地都有自己的标准，纳税人应关注本地的具体标准。
2、办理免税的具体程序
《国税发[2005]89号》规定：纳税人应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税；住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。因此，纳税人办理免税手续一定要准备全相应资料。
3、购买房屋的时间
《国税发[2005]89号》规定个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，《国税发[2005]172号》对购买房屋的时间认定问题进行了进一步明确为契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。因此，年限的确定就是上述时点至出售日的时间间隔，而非房屋年龄。
4、开具发票
《国税发[2005]89号》规定：个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。
5、差额征税扣除凭证
财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。因此，差额征税扣除项目仅是购置或受让原价的原价，相关费用和税金均不能作为扣除项目。国税发[2005]89号规定，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。因此，纳税人差额征税扣除项目要有充分的依据。
6、非购买形式取得住房行为
国税发[2005]172号规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。根据国家房改政策购买的公有住房，以购买合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。
案例解析
2006年11月，张先生购买了杭州城区一套建筑年代2003年、容积率2、面积为150平方米的二手商品房，单价为12000元，成交价180万元。目前该房价市值已升至350万，在2009年底与2010年初，张先生转让该住房的营业税税负有什么变化呢？
假设张先生在2009年底按市价转让该住房，由于该房产面积超过了140平方米，属于非普通住宅，同时该房产已经满两年，符合2009年的按照售房价与购房价的差额缴纳营业税的优惠政策，应缴纳营业税为：（350－180）×5%=8.5万元。
如果该住房为普通住房，则符合个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税的优惠政策，应缴营业税为零。
假设张先生在2010年转让该住房，由于2010年开始征免时限由2年恢复到5年，不满足非普通住房按照售房价与购房价的差额缴纳营业税的优惠政策，应按转让价全额缴纳营业税，应缴纳营业税为：350×5%=17.5万元，税负增加9万元。
同理，如果该住房为普通住房，符合2009年的按照售房价与购房价的差额缴纳营业税的优惠政策，应缴纳营业税为：（350－180）×5%=8.5万元，税负增加8.5万元。
因此，理论上征免时限由2年恢复到5年，将增加买房者的税负，打击卖房人的出售信心，尤其是购房年限在3至5年间的二手商品房交易。从短期看，营业税征免时限的收紧，将会有效抑制投资及投机型购房的需求，从而达到抑制二手房价的过快上涨，但是长期来看卖房人会推迟出售时间，或是将税费转嫁到买房人身上，在买方市场的情况下，最终反映到二手房市场上就是可售房源减少，购房成本增加，或是房价还将继续上涨。
阴阳合同，注意风险
征免时限由2年恢复到5年，又将增强纳税人签订阴阳合同的动机，交易时签两份合同，一份标注实际成交价，另一份则做低合同价以逃税。如上例中，假如在2010年转让，为逃避营业税，将房产的合同价做低，合同价做到200万，则就大大降低了营业税额。
笔者提醒纳税人，阴阳合同存在的风险是显而易见的，第一，存在交易上的风险，一旦买房者“翻脸不认账”，不按实际价格履行时，就可能引起不必要的麻烦和纠纷；第二，存在税务上的风险。新《中华人民共和国营业税暂行条例》第七条规定：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。一旦被发现，不仅需要补交税款和滞纳金，还会被处以罚款。
