未决算但提前自用房产如何征收房产税?

一、尚未决算但提前自用房产需要征收房产税吗？

需要。

政策依据

财政部、税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）

第十九条 关于新建的房屋如何征税

纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。

纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。

纳税人在办理验收手续前已使用或出租，出借的新建房屋，应按规定征收房产税。

二、尚未决算但提前自用的房产，从价计征房产税时如何确定计税基数？

1.政策依据

（1）《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）

第一条 关于房产原值如何确定的问题

对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

（2）《企业会计准则第 4 号——固定资产》应用指南

已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。

2.政策分析

工程决算前已经投入使用的房产，应当按照《企业会计准则第 4 号——固定资产》应用指南的规定暂估入账，并以暂估入账价值计算缴纳房产税。

三、尚未决算但提前自用的房产按照评估价缴纳房产税后，是否在决算后“多退少补”？

总局层面暂无相关政策，但各地口径差异较大，我们一起来看看地方口径：

1.《辽宁省地方税务局关于明确财产税若干政策业务问题的通知》（辽地税财[2000]398号）

第五条 关于尚未决算入帐但已经投入使用的新建房产征税问题根据《辽宁省房产税实施细则》第三条关于"工程尚未决算已经投入使用的新建房产，依照基建计划价值减除30％后的余值计税；…已按计划价值或核定价值征纳税款的不再退补"的规定，对已经投入使用但工程尚未决算的，在工程决算前，暂按工程预算价值计算缴纳房产税；对工程决算后，应自工程决算之次月起，按固定资产决算价值计算缴纳房产税，对工程决算前已按预算价值计算缴纳的税款不应再多退少补。

2.《内蒙古自治区地方税务局关于房产税有关问题的公告》（内蒙古自治区地方税务局公告2016年第8号）

第四条 关于对工程决算前已使用房产征收房产税的问题

《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

根据上述规定，对工程决算前已经投入使用的房产，纳税人应当按照国家有关会计制度暂估入账，并以暂估入账价值计算缴纳房产税。工程决算后，纳税人应自工程决算之次月起，按实际决算金额调整房产原值，计算缴纳房产税；并于工程决算之次月，对工程决算前己纳的房产税与依实际决算金额计算的应纳房产税之间的差额，办理多退少补手续，但不计算征收滞纳金。

 | 作者：刘老师（正保会计网校答疑专家）