注册资产评估师考试《资产评估》预习：旧建筑物评估

第五章 房地产评估

　　知识点二十二、旧建筑物评估的成本法操作步骤

　　建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限 （5－21）

　　1.重置成本

　　应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费

　　2.贬值额

　　（1）引起贬值产生的因素

　　① 物理化学因素

　　② 社会经济因素

　　（2）贬值额的计算方法

　　计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、成新折扣法等。常用的方法是直线折旧法和成新折扣法

　　① 直线折旧法

　　提示：这些方法的原理和第二章成本法中的实体性贬值的计算方法原理基本一样，不再重述。或者参照167页建筑物年贬值额类似。

　　2007年公布的《资产评估准则－不动产》中规定：注册资产评估师应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素，合理估算各种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。确定建筑物的实体性贬值时，应当综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。

　　确定住宅用途建筑物实体性贬值时，应当考虑土地使用权自动续期的影响。当土地使用权自动续期时，应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额。（我的补充：也就是说，否则按照经济寿命年限和土地使用权剩余年限孰短来确定）

　　② 成新折扣法

　　建筑物价值＝重置成本×成新率 （5－23）