注册资产评估师考试《资产评估》预习：深度百分率表

来源：正保会计网校 2012-02-20

普通

第五章房地产评估

　　知识点三十七、深度百分率表

　　现在假设有一临街宽度m米，深度n米的长方形宗地，每平方米平均单位为A元，则该项宗地的总价格为mnA元。

　　对图5－1中的宗地，沿道路的平行方向，将深度以某单位区分成n个细片土地，从临街方向起依次每片土地的单位面积价格为a1，a2，……an－1，an，因为地块愈接近道路，利用价值愈高。虽然深度同为1米之差，但其地价不同，即a1与a2之差最大，a2与a3之差次之，依次缩小，土地价值与地块临街距离关系曲线，由此土地总价值为：

　　mnA＝ma 1＋ma2＋……＋man－1＋man

　　从而：

　　A＝（a 1＋a2＋……＋an－1＋an）/n

　　注意：每片土地的总价格是标准宽度（m）乘以ai（i＝1、2、…… n）得到的，所以“每片土地的单位面积价格ai”指的是该地块的深度下，每单位宽度的平均价格。即该深度下：ai[元/（宽度）米。该地块深度]，该价格的描述条件包含该地块的深度。

　　（一）单独深度百分率

　　1.定义

　　如将确定路线价的标准宗地为标准，大小为标准宗地深度一定比例的各小地块（该地块的深度是确定的）面积价格占路线价的百分率，即为单独深度百分率。

　　注意：这里的单独深度百分比实质上指的是在标准宽度下，各个小的地块的深度不同，则该地块的价格不同，深度越深（举例道路越远），则价格越低。单独深度百分率为40%，表示该深度的价格占标准深度的价格的40%，即如果标准深度的价格是100[元/（标准宽度）米。100米标准深度]，忽略标准宽度，就可以写作：100[元/100米标准深度].则该深度的价格是40[元/（标准宽度）米。该地块深度]，忽略标准宽度，就可以写作：40[元/该地块深度]，所以该地块的单独深度百分率为40%

　　2.制作深度百分率表，需要考虑以下几个方面：

　　（1）确定标准深度

　　（2）确定级距

　　（3）确定单独深度百分率

　　（4）根据需要采用累计或者平均深度百分率

　　3.深度百分率分三种：

　　第一种：单独深度百分率。

　　如：第一段叫A1，第一个25英尺，单独深度百分率，40%.第二段叫 A2，25英尺，30%.第三段A3，20%.第四段A4，10%.第五段A5，9%，第六段A6，8%.是呈递减的。

　　第二种：累计深度百分率。

　　第一段 A1 单独深度百分率是百分之四十。累计到这为止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累计深度百分率是 70% .

　　累计深度百分率＝∑各段单独深度百分率

　　第三种：平均深度百分率。

　　一般来说，将标准深度的平均深度百分率设为100%，平均浓度百分率与累计深度百分率之间的关系就表现为：

　　平均深度百分率＝累计深度百分率×标准深度÷宗地深度

　　平均深度百分率可用来衡量平均临街的程度。

　　举例：

　　标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分四等分，即由临街面算起，第一个25英、尺的价值点路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值为10%，如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%，第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%.求其深度百分比