注册资产评估师考试《资产评估》预习：功能性贬值估算

第二章 资产评估的基本方法

　　知识点十六、成本法运中各个参数的计算方法——功能性贬值估算

　　1、分类：功能性贬值可以分为两类，超额投资成本（一次性功能性贬值）和营运性功能贬值。

　　2、超额投资成本（功能性贬值1）

　　（1）含义：指被评估资产与当前新资产建造成本相比，因建造技术、工艺、材料和设计上的差别而导致的贬值。它是由于科学技术进步使得新的同样功能的资产价格降低而引起的原有资产价值的贬值。事实上，它是超额投资成本引起的功能性贬值。

　　（2）计算：功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：

　　功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本

　　注意：

　　如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本，则不必考虑因超额投资成本造成的功能性贬值。

　　3、营运性功能贬值

　　（1）含义：

　　被评估资产与全新状态的资产相比，由于资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低；

　　（2）通常，功能性贬值的估算可以通过计算超额营运成本获得，具体计算步骤如下：

　　①将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较， 确定超额运营成本

　　②确定净超额运营成本。

　　由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本远远低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。

　　净超额运营成本=超额运营成本（1-所得税税率）——收益额（A、Rt）

　　③估计被评估资产的剩余寿命。（年限：n）

　　④以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：

　　4、应用举例

　　（1）某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12 000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%.根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下。

　　（2） 待评估资产为一栋层高为4米的住宅，其复原重置成本为1 600元／建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本为1 500元／建筑平方米，就此可以断定其单位建筑面积功能性贬值额为：