2005年注册资产评估师《资产评估》考试大纲(二)

　　3.熟悉运用收益法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握收益法评估房地产中的纯收益、客观总收益和客观总费用的含义及其关系；掌握收益法评估房地产中的酱化率的实质及种类；掌握确定房地产资本化率时所运用的纯收益与售价比率法、安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法；掌握运用收益法评估房地产的各种计算公式和分析重点。

　　4.熟悉运用市场法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握运用市场法评估房地产的评估程序及操作步骤；掌握交易情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正和土地使用年期修正的方法的具体要求、估算要点和具体过程；掌握运用市场法评估房地产的综合分析技术。

　　5.熟悉运用成本法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握土地评估中成本法操作步骤、土地价格的基本组成；熟悉土地取得费、土地开发费、投资利息和土地增值收益等的基本内涵及计算方法；掌握运用成本法评估新建房地产卓越建筑物的具体要求、估算要点和具体操作步骤。

　　6.熟悉运用剩余法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握运用剩余法评估房地产的操作步骤、参数计算及计算公式的理解和具体运用。

　　7.熟悉基准地价的含义、特点及其作用；了解测算基准地价的基本思路；熟悉基准地价修正系数法的基本思路、适用范围及其运用的基本程序。

　　8.了解路线价法的含义及理论依据；了解路线价法的适用范围及估价程序；掌握深度非分率表的制作方法；掌握路线价法中的四三二一法则；了解路线价法中的苏慕期法则、霍夫曼法则和哈柏法则；掌握路线价法的计算公式及其在地价评估中的运用。

　　9.了解在建工程的概念与特点；熟悉在建工程评估中资料的收集与分析；掌握在建工程评估的形象进度法、成本法和假设开发法的估算要点和具体步骤

　　（三）要点说明

　　1.土地的自然供给和经济供给

　　地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供给，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数包括已利用的土地和未来可供利的土地，即后备土地资源。

　　土地的经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。

　　2.地价的特征

　　（ 1）地价是地租的资本化。地价不是土地的购买价格，而是地租的资本化。

　　（ 2）地价是权益价格。由于地产位置不可移动，因此地产的买卖、抵押等并不能转移地产的物质实体本身，而且转移与土地有关的各种权益。地产的权益有多种表现形式，扣所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权益价格也不相同。

　　（ 3）土地具有增值性。地价受多种因素影响，由于土地可永续利用，随着地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，随着时间的流逝，一般情况下，土地往往具有自然增值的属性。

　　（ 4）地价与用途相关。同样一宗土地，在不同的规划用途下，其使用价值不一样的，土地价格与其用途相关性极大。

　　（ 5）地价具有个别性。由于土地位置的固定性，其交易往往是单个进行，因此形成的地产市是一个不完全竞争市场。

　　（ 6）地价具有可比性。人们可以根据地产价格的形成规律，对影响地产价格的因素进行比较，从而能够比较地产的价格。

　　3.房地产的主要特性

　　（ 1）位置固定性。地球上没有完全相同的房地产，即使有两宗房地产的地上建筑物设计、结构和功能等完全相同，因土地位置的差异，也会造成格的差异性。

　　（ 2）供求区域性。由于土地位置固定性，房地产具有区域性的特点。房地产供求关系的地区差异造成区域之间房地产价格的差异性。

　　（ 3）长期使用性。由于土地可以永续利用，建筑物也是耐用品，使用年限可达数十年甚至长达上百年，使用期间即使房屋变旧或受损，也可以通过不断的翻修，以延长其使用期。

　　（ 4）大量投资性。房地产投资开发需要投入大量资金金融业的支持和介入，是发展房地产业必不可少的条件。

　　（ 5）保值与增值性。由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的需求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。同时，对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土增值。

　　（ 6）投资风险性。房地产使用的长期性和保值增值性使之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较大。

　　（ 7）难以变现性。由于房地产位置固定性、用途不易改变等，导致其变现性较差。

　　（ 8）政策限制性。房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地使用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信货政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。

　　4.最有效使用原则

　　最有效使用原则是指，在评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而应该结合预期原则和合法原则，考虑在何种情况下房地产能够达到最佳使用及实现的可能以最佳使用所能带来的收益评估房地产价值。

　　5.合法原则

　　合法原则是指房地产评估对象的使用要符合法律法规和城市规划的规定。

　　6.房地产评估的程序

　　房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项、制定工作计划、实地勘察与收集资料、测算被估房地产的价值、确定评估结果和撰写评估报告。

　　7.房地产价格的种类

　　（ 1）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格；

　　（ 2）按价格形成方式可分为市场交价格和评估价格；

　　（ 3）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格；

　　（ 4）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。

　　房地产总价格，是指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格，有三种情况：对土地而言，是指单位土地面积的土地价格；对建筑而言，是指单位建筑面积的建筑物价格；对房地产单位价格而言，是指单位建筑面积的房地产价格。

　　楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。

　　楼面地价 =土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率

　　（ 5）其他价格类型。公告地价，是政府定期公布的土地价格。

　　申报地价，是土地所有人或使用人参照公告地价向政府申报的土地价格。

　　8.影响房地产价格的因素

　　影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平生产影响的因素。这类因素可细分为商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素等。个别因素是指土地和建筑物自条件对价值产生影响的因素。

　　9.客观纯收益

　　运用收益法评估房地产价值时，必须对实际纯收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得房地产在政党的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的纯收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。我们把这个收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评估的依据。

　　10.求以资本化率的方法

　　在房地产评估中，求以资本化率的主要方法有：纯收益与售价比率法、安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法等。

　　11.资本化率的种类

　　资本化率的种类包括综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率。

　　综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系如下：

　　式中： r -综合资本化率；

式中： r -综合资本化率；

——建筑物资本化率；

　　L -土地价值；

　　B -建筑物价值。

　　12. 运用收益法评估房地产价格的计算公式

　　（ 1 ）收益为有限年期的房地产价值计算公式为：

　　式中， r为资本化率，成立条件为：纯收益a每年不变；资本化率r固定且大于零；收益年期有限为n .

　　（ 2 ）评估房地合在一起的房地产价值。

　　房地产价值 = 房地产纯收益 / 综合资本化率

　　房地产纯收益 = 房地产总收益－房地产总费用

　　房地产总费用 = 管理费 + 维修费 + 保险费 + 税金

　　（ 3 ）由土地收益评估土地价值。这一般适用于空地出租的情况。

　　土地价值 = 土地纯收益 / 土地资本化率

　　土地纯收益 = 土地总收益－土地总费用

　　土地总费用 = 管理费 + 维护费 + 税金

　　（ 4 ）由房地产收益评估土地价值。

　　土地价值 = 房地产价值－建筑物现值

　　建筑物现值 = 建筑物重置价—年贬值额×已使用年数

　　年贬值额 =（建筑物重置价--残值）/耐用年限=建筑物重置价（1--残值率）/耐用年限

　　或

　　土地价值 =（房地产纯收益－建筑物纯收益）/土地资本化率

　　建筑物纯收益 =建筑物现值×建筑物资本比率

　　（ 5 ）单独评估建筑物的价值。

　　建筑物价值 = （房地产纯收益－土地纯收益） / 建筑物资本化率

　　以下所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，

　　但在评估实务中应注意土地使用的有限年期。

　　13. 市场法的修正因素

　　市场法就是通过与近期交易的房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到被估房地产在评估基准日的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素等。

　　14. 运用市场法评估房地产的价格的计算公式

　　市场法的基本计算公式是：

　　式中： P-被估房地产评估价值；

　　P-可比交易实例价值；

　　A-交易情况修正系数；

　　B-交易日期修正系数；

　　C-区域因素修正系数；

　　D-个别因素修正系数。

　　实际评估工作中，其计算公式为：

P=P×A×B×C×D=P×[100÷（）]×[（）÷100][100÷（）][100÷（）]

A=100÷（）=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数

B=（）÷100=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数

C=100÷（）=待估对象所处区域因素条件指数/可比实例所处区域因素条件指数

D=100÷（）=待估对象个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指数

　　市场法的计算公式也可以是：

　　在上式中，P和A、B含义同前，C和D为分别以可比实例的区域因素条件和个别条件为基准即 100 而确定被估对象的区域因素和个别因素条件修正系数。

　　如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：

P=P×A×B×C×D×容积率修正系数×土地使用年期修正系数

　　15. 市场法评估房地产价值的程序

　　运用市场法评估房地产价值，一般经过下列程序：收集交易资料，确定可比交易案例，对交易情况，交易日期、区域因素、个别因素、容积率和土地使用年期等进行修正，确定房地产价值。

　　16. 成本法评估地价的基本公式 .

　　土地人价值 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益

　　17. 土地取得费

　　土地取得费为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：（ 1 ）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、土地附着物和青苗补偿费及安置补助费等。（ 2 ）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上补偿。

　　18. 新建房地产开发过程中发生的费用

　　新建房地产开发过程中发生和各项费用，包括土地征用及拆迁偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。

　　19. 运用成本法评估旧建筑物的基本思路

　　运用成本法评估旧建筑物的现时价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。

　　旧建筑物价值的现值的计算公式为：

　　建筑物价值 = 重置成本—年贬值额×已使用年限

　　计算贬值额的方法有：有线折旧法、余额弟减法、偿还基金法、年数合计法、成新折扣法等。常用的方法是直线折旧法和成新折扣法。

　　直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为：

　　式中： D-年贬值额；

　　C-建筑物的重新建造成本；

　　S-建筑物的净残值，即建筑物在达到耐用年限后的剩余值扣除旧建筑物的拆

　　除、清理等处理用后剩余的价值；

　　N-建筑物的耐用年限；

　　R-建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。

　　20. 剩余法的基本思路

　　剩余法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算估房地产价值的方法。

　　实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：

　　土地价值 = 房屋的预期售价—开发建设成本—利息—利润—税费

　　21.剩余法估价的程序

　　剩余估价的程序为：调查房地产基本情况，确定被估房地产的最佳开发利用方式，预测房地产开发完成后的收益，测算开发建设成本，测算开发利润，没算投资利息和税费，估算被估房地产价值。

　　22. 基准地价的含义

　　基准地价是按照城市上地级或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和

　　综合土地级别的土地使用权的平均价格。

　　23. 基准地价的作用

　　（ 1 ）具有政府公告作用；

　　（ 2 ）宏观调控地价水平的依据；

　　（ 3 ）是国家征收城镇土地税收的依据；

　　（ 4 ）是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；

　　（ 5 ）是进一步评估宗地地价的基础；

　　（ 6 ）引导土地资源在行业部门间的合理配置。

　　24. 基准地价修正系数法的含义

　　基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价格的方法。

　　25. 基准地价修正系数法估价的程序

　　（ 1 ）收集、整理土地定级估价的程序

　　（ 2 ）确定修正系数表。

　　（ 3 ）调查宗地地价影响因素的指标条件。

　　（ 4 ）制定被估宗地因素修正系数。

　　（ 5 ）确定被估宗地使用年期修正系数。基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用的最高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此须进行年期修正。土地使用年期修正系数可按下式计算：

　　式中： y-宗地使用年期修正系数；

　　r-土地资本化率；

　　m-被估宗地可使用年期；

　　n-该用途土地法定最高的出让年期。

　　（ 6 ）确定期日修正系数。把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日时的地价水平。期日修正一般可以根据地价指数的变动幅度进行。

　　（ 7 ）确定容积率修正系数。将区域平均容积率下的地价水平修正到宗地实际容积率水平下的地价。

　　（ 8 ）评估宗地地价。

　　26. 路线价法的计算公式

　　路线价法的计算公式有不同的表现形式，下面是常用的一种表达方式：

　　宗地总价 = 路线价×深度百分率×临街宽度

　　如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列公式计算：

　　宗地总价= 路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率或，

宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度(+或者--)其他条件修正额

　　27. 深度百分率的定义

　　深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。

　　28. 深度百分率的表现形式

　　深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。

　　29. 路线价估价法的操作步骤

　　路线价估价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。

　　30. 在建工程评估中的形象进度法

　　形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。

　　六 . 资源资产评估

　　（一）考试目的

　　资源资产评估是资产评估的有机组成部分。通过对资源资产评估内容的考核，测试考生对资源资产评估的基本原理和方法的掌握和了解情况，重点测试考生对森林资源和矿产资源资产的基本概念、价格影响因素以及主要评估方法的掌握情况，以考核考生分析和解决有关资源资产评估基本问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1. 熟悉自然资源的分类及其特点；熟悉资源资产的概念；熟悉资源性资产的自然属性、经济属性和法律属性；掌握资源性资产评估的特点。

　　2. 了解森林资源资产的种类；掌握森林资源资产价格的主要构成要素；熟悉森林资源资产评估中资料收集内容及核查项目；掌握森林资源资产评估的市场法、收益法、成本法和剩余法的计算公式和适用范围。

　　3. 了解矿业权的概念；熟悉影响矿产价格的因素；掌握矿产评估的贴现现金法、可比销售法、约法投资-贴现现金流量法、重置成本法、地勘加和法、地质要素评序法、联合风险勘查协议和粗估法等具体评估方法的适用范围、使用条件和具体应用。

　　（三）要点说明

　　1. 自然资源的含义

　　自然资源是指自然界中人类可以直接获得的用于生产和生活和物质要素。自然资源是一个动态的概念，信息，技术和相对稀缺性和变化都能把以前没有价值的物质变成宝贵的资源。

　　2. 自然资源的分类

　　根据自然资源在开发过程中能否再生，可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源。耗竭性资源的主体是矿产资源，是经过漫长的地质过程形成的，随着人类的开发利用，其绝对数量和质量有明显地减少和下降现象，是不可再生资源。非耗竭性资源基本上由环境要素构成的，在合理开发利用的限度内，人类可以永续利用。非耗竭性资源可分为三种：恒定的非耗竭性资源、可再生的非耗竭性资源和不可再生的非耗竭性资源。

　　按照资源的性质，从自然资源与人类的经济关系角度，可划分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等。

　　3 .生物资源

　　生物资源包括森林资源、牧草资源、动物资源和海洋生物资源等。生物资源吸收了流动的太阳能和水资源，消耗土壤的养分。在太阳能量一定，生物繁殖能力一定，以及人类合理利用和保护的条件下，生物资源是可以再生的。

　　4 .土地资源

　　土地资源是由地形、土壤、植被、岩石、水文和气候等因素组成的一个独立的自然综合体。土地一般是指地球陆地的表面部分，包括滩涂和内陆水域。土地可以划分为农用地、建设用地和未利用地。农用地主要包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

　　5 .矿产资源

　　矿产资源是经过一定的地质过程形成的，赋存于地壳或地壳上的固态、液态或气态物质，包括各种能源和各种矿物等。矿产资源包括陆地矿产资源和海洋矿产资源。海洋矿产资源包括滨海砂矿、陆架油气、深海沉积矿床等。

　　6 .资源资产的自然属性、经济属性和法律属性

　　资源资产具有自然属性、经济属性和法律。自然属性包括：天然性、有限性与稀缺性、生态性和区域性等。经济属性包括：自然资源具有使用价值、资源资产能够以货币计量和资源资产具有可收益性等。法律属性包括资源资产产权在法律上具有独立性和资源资产的使用权可以依法交易。

　　7 .资源资产价格

　　资源资产价格是自然资源的使用权价格，资源资产评估须遵循自然资源形成和变化的客观规律。

　　8 .森林资产价格的构成因素

　　森林资产价格，主要由下列因素构成：营林生产成本、资金的时间价值、利润、税金、林木生产中的损失、地租、地区差价和树种差价等。

　　9 .评估林木资产的市场法

　　该方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，评估待估林木资产价值的方法。计算公式为：

　　P=K × K b × G × Q

　　式中： P -林木资产评估值；

　　Q -被估林木资产的蓄积量；

　　K -林分质量调整系数；

　　K b -物价指数调整系数；

　　G -参照物单位蓄积量的交易价格。

　　10 .评估林木资产的剩余法

　　剩余法又称市场价倒算法，是用被评估林木采伐后所得的木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及合理利润后，将剩余部分作为林木资产的评估价值。其计算公式为：

　　P=W — C — F+S

　　式中： P -林木资产评估值；

　　W -林木资产评估值；

　　C -木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费）；

　　F -木材经营合理利润；

　　S -林木资源的再生价值。

　　11 .评估林木资产的收益法

　　收益法又称收益净现值法，是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折现为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的方法，计算公式为：

　　式中： P -林木资产评估值；

　　A t -第 t 年的年收入；

　　C t -第 t 年的营林生产成本；

　　N -经营期

　　R -资本化率。

　　12 .评估林木资产的成本法

　　成本法是按现时工价及生产水平，重新营造一块与被评估林木资产相类似的林分别所需的成本费用，作为被评估林木资产评估价值的方法。其计算公式为：

　　式中： P -林木资产评估值；

　　K -林分质量调整系数；

　　C t -过去第 t 年以现时工价以及生产水平为标准计算的生产成本；

　　r -资本化率；

　　n -林分年龄。

　　13 .矿业权的概念

　　我国的矿产资源属于国家所有，由国务院行使国家对矿产资源的所有权，矿产资源物质实体及其所有权属于国家所有。国家实行控矿权、采矿权有偿取得制度，矿产资源的探矿权和采矿权可以依法出让和转让。探矿权和采矿权通常合称矿业权，简称矿权。所谓矿业权是指在依法取得勘查或采矿许可证的范围和期限内，对矿产资源进行勘查、开采等一系列生产经营活动的权利。

　　14 .影响矿产资源资产价值的因素

　　影响矿产资源资产价值的因素主要包括：矿产资源本身的稀缺程度和可替代程度、矿产品的供求状况、矿床自然丰度和地理位置、科技进步、资本化率和社会平均利润率等。

　　15 .矿产资源资产评估的方法

　　矿产资源资产评估，根据不同的评估对象和评估目的，具有多种评估方法。采矿权评估主要采用贴现现金流量法和可比销售法。探矿权可在不同精度勘查阶段转让，因此，评估时应针对不同精度勘探阶段合理选择评估方法。高精度勘查阶段的探矿权评估方法主要包括约当投资-贴现现金流量法、重置成本法和地勘加和法，低精度勘查阶段的探矿权评估方法主要包括地质要素评序法、联合风险勘查协议法和粗估法。

　　七、无形资产评估

　　（一）考试目的

　　无形资产评估是资产评估中难度较大的一项评估工作。通过对无形资产评估内容的考核，测试考生对无形资产评估的基本原理与方法的掌握情况。重点测试考生对无形资产评估中与专利权、商标权、版权、商誉评估有关的基本概念、评估特性以及对无形资产的具体评估方法、评估参数选取的掌握情况，考核考生分析和解决无形资产评估问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1 .掌握无形资产的定义、功能特性及分类；熟悉影响无形资产评估价值的因素；熟悉无形资产评估的程序、评估的前提假设及对象。

　　2 .掌握收益法在无形资产评估中的基本公式；熟悉运用收益法评估无形资产时确定收益额的直接估算法、差额法、分成率法和要素贡献法等具体方法的具体要求、估算要点和估算过程；掌握折现率及无形资产收益期限的各种确定方法。

　　3 .了解无形资产成本的不完整性、弱对应性和虚拟性等特点对无形资产评估的影响；了解估算自创无形资产重置成本的核算法和倍加系数法的基本要求、估算要点和具体应用；熟悉估算外购无形资产重置成本的市价类比法和物价指数法的基本要求、估算要点和具体运用；掌握剩余经济寿命预测法具体要求、测算要点和具体运用。

　　4 .熟悉运用市场法评估无形资产的技术思路，运用时需注意的问题。

　　5 .掌握专利权的特点、评估目的及评估程序；掌握专利权价值影响因素；熟悉专利权使用权限的分类；掌握运用收益法和成本法评估专利权具体要求、测算要点和具体运用；了解专有技术的特点；熟悉影响专有技术价值的因素，掌握专有技术评估方法。

　　6 .掌握商标权的定义、分类及其特点；熟悉商标权价值的影响因素；了解商标权的评估程序；掌握运用收益法评估商标权的具体要求、测算要点和具体估算过程。

　　7 .熟悉版权的含义以及版权的分类，熟悉版权的经济权类含义、各类版权的有效期限，了解影响版权价值的因素。熟悉计算机软件无形资产的特点；熟悉计算机软件三种方法的各自特点；掌握计算机软件的分类。

　　8 .掌握商誉的本质，熟悉商誉评估的基本前提和基本要求；掌握割差法与超额收益法在商誉收益法在商誉评估中的应用；熟悉商誉评估中需注意的事项。

　　（三）要点说明

　　1 .无形资产的定义、功能特性及分类

　　无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。

　　无形资产的特性包括：共益性、积累性的替代性。

　　无形资产的分类：

　　可确指的无形资产包括：知识产权类、专有技术类、关系类和权利类无形资产。知识产权类无形资产包括：专利权、商标权和版权。

　　商誉是一种不可确指的无形资产。

　　2 .影响无形资产评估价值的因素

　　影响无形资产评估价值的因素包括无形资产的取得成本、机会成本、获利能力因素、市场因素、风险因素、产权因素、使用期限因素、技术因素、其他因素。

　　3 .无形资产评估的程序

　　无形资产评估的程序包括明确评估目的；鉴定无形资产；搜集相关资料；确定评估方法；做出评估结论，整理并撰写报告。

　　鉴定无形资产应确认是否形成无形资产，鉴别无形资产的种类，确认无形资产的有效期限。

　　4 .评估的前提假设及评估对象

　　无形资产评估应在特定的前提下进行；无形资产评估一般应以产权变动辚前提；无形资产评估是对其获利能力的评估。

　　5 .收益法

　　（ 1 ）基本公式为：

　　无形资产评估值 =[[image11]]

　　式中： R i -被评估无形资产的第 I 年的超额收益；

　　i -收益期限序号；

　　r -折现率；

　　n -收益期限。

　　（ 2 ）无形资产收益额的确定包括直接估算法、差额法、分成率法、要素贡献法。

　　6 .成本法

　　（ 1 ）自创无形资产重置成本的估算包括核算法和倍加系数法。

　　其中，核算法公式为：

　　无形资产重置成本 = 生产成本 + 期间费用 + 合理费用

　　（ 2 ）外购无形资产重置成本的估算包括：市价类比法和物价法。

　　7 .市场法

　　运用市场法评估无形资产，应注意以下事项：

　　（ 1 ）具有合理比较基础的类似的无形资产。

　　（ 2 ）收集类似的无形资产交易的市场信息是为横向比较提供依据，而收集被评估无形资产以往的交易信息则是为纵向比较提供依据。

　　（ 3 ）作为市场法应用基础的价格信息应满足相关、合理、可靠和有效的要求。

　　（ 4 ）无论是横向比较，还是纵向比较，参照物与被评估无形资产会因时间、空间和条件的变化而产生差异，评估人员应对比做出言之有理，持之有据的调整。

　　8 .专利权的资产特点

　　专利权的资产特点是：

　　（ 1 ）资产确认复杂；

　　（ 2 ）收益能力有一定的不确定性；

　　（ 3 ）专利资产还具有时间性、地域性、排他性、共享性特征。

　　9 .专利权的评估程序

　　专利权的评估程序主要包括：

　　（ 1 ）证明和鉴定专利资产的存在鉴别：专利资产的确认，包含三个方面：即专利权的有效性、专利权的保护范围以及专利权人。一般应搜集证明专利资产存在资料有：专利说明书、权利要求书、专利证书、有关法律性文件和专利年费缴费凭证等。

　　（ 2 ）搜集相关资料，确定评估方法。搜集相关资料包括：技术资料、经济及市场资料、法律法规资料、资产占有方管理方面的资料。

　　（ 3 ）完成评估报告，并加以详尽说明。

　　10 .收益法在专利权评估中的应用

　　（ 1 ）折现率的确定

　　折现率 = 无风险报酬率 + 风险报酬率

　　其中，①无风险报酬率一般应考虑社会平均报酬率；②风险报酬率的确定应考虑：技术风险、市场风险、资金风险、管理风险。

　　（ 2 ）分成率的确定

　　①利用综合评价法确定分成率，主要是通过对分成率的以值有影响的各个因素，即法律因素、技术因素及经济因素，进行评测，确定各因素对分成率取值的影响度，再根据由多位专家确定的各因素权重，最终得到分成率。采用综合评价法确定分成率的步骤：

　　A. 建立评测体系；

　　B .指标权重的确定；

　　C .构造综合评价模型。

　　②利用评测体系确定待估专利权的分成率。

　　A .确定待估技术分成率的取值范围；

　　B .分成率的取值范围是根据国际技术贸易中已被众多国家认可的技术提成比率范围确定的；

　　C .根据分成率的评测表，确定待估专利技术分成率的调整系数；

　　D .确定待估专利技术分成率。

　　11 .专有技术的特点

　　专有技术是指为特定的人所知悉，未分开其完整形式，处于保密状态，且未申请专利的具有一定价值的知识或信息。

　　专有技术具有实用性、获利性和保密性特点。

　　12 .影响专有技术价值的因素

　　影响专有技术价值的因素包括：使用期限、获利能力、供需市场情况、开发成本及保密措施。

　　13 .商标权的定义及分类

　　商标是商品或服务的标记，是商品生产者或经营者为了把自己的商品或服务区别于他人的同类商品或服务，在商品上或服务中使用的一种特殊标记。这种标记一般是由文字、图案或两者组合而成。

　　按商标是否具有法律保护的专用权，可以分为注册商标和未注册商标。按商标的构成，可以划分为文字商标、图形商标、符号商标、文字图形组合商标、色彩商标、三维标志商标等。按商标的不同作用，可以分为商品商标、服务商标、集体商标和证明商标等。

　　14 .商标权价值的影响因素

　　商标权价值的影响因素包括：

　　（ 1 ）商标的法律状态；

　　（ 2 ）商标的知名度；

　　（ 3 ）商标所依托的商品；

　　（ 4 ）宏观经济状况；

　　（ 5 ）评估目的；

　　（ 6 ）类似商标的交易情况；

　　（ 7 ）商标设计、广告宣传；

　　（ 8 ）其他因素。

　　15 .版权的定义

　　版权是指作者及其他菱权所有人对文学、艺术和科学作品所享有的各项专有权利。它包括发表权、署名权、修改权、保护作品完整权、使用权和获得报酬权。

　　16 .著作权的限制

　　著作权的限制包括：

　　（ 1 ）地域的限制；

　　（ 2 ）时间的限制；

　　（ 3 ）独立性；

　　（ 4 ）权利的多样性；

　　（ 5 ）法律特性；

　　（ 6 ）使用特征。

　　18 .计算机软件的特点

　　计算机系统中的程序以及文档称为软件，也即计算机软件包含的是源程序和文档两个部分。

　　计算机软件可分为系统软件、支撑软件、应用软件三大类。

　　计算机软件的特点是计算机软件无实物形态但以实物为载体，容易被复制，高智力投入而且需长期持续投入。

　　19 .计算机软件评估方法的特点

　　（ 1 ）运用成本法评估计算机软件的特点

　　①以工作量或程序语句行数为软件成本的度量，软件成本主要体现在人员工资上。

　　②国际一般使用成本法进行软件评估。

　　③计算机软件评估时，对于专用（即用户只有一个或若干个）软件以及虽属于通用软件但尚未投入生产、销售的，一般采用成本法。

　　④对于诸如自用型软件，不存在市场或市场容易少，难以通过销售软件使用许可权获得收益的情况，采用成本法较为可行。另外对于未开发完成软件，一般采用成本法进行评估也比较有说服力。

　　⑤适用于软件的整体转让、定价等经济行为。

　　⑥成本法对于软件创造性价值考虑较少。

　　⑦软件维护成本较高，持续时间较长，各种软件都不相同，软件维护成本预测的准确性对软件价值影响较大。

　　⑧评估工作量大

　　（ 2 ）运用市场法评估计算机软件的特点

　　①存在着具有可比性的参照软件。

　　②价值影响因素明确，可比量化。

　　③用的较多的是功能类比法。

　　④多用于软件产品定价，软件整体价值评估等。

　　⑤其他软件的市场数据比较难采集，目前在我国可操作性不强。

　　⑥在市场数据比较公开化的前提下，工作量一般。

　　（ 3 ）运用收益法评估计算机软件的特点。

　　①资产与经营收益之间存在稳定的比例关系。

　　②未来收益可以预测。

　　③软件的收益期限较其他技术类产品短。

　　④收益额受软件技术水平、技术风险、市场前景等因素的影响与作用，因此收益额预测的准确与否对软件评估值影响很大。

　　⑤对于已经生产并投放市场的诸如财务软件、人事工资管理软件等通用软件，具有市场容量的专业应用软件，以及对信息企业的价值评估，可采用收益现值法。

　　⑥自行开发生产、独家转让并可投入生产的软件也可采用收益现值法进行评估。

　　⑦可操作性较强，工作量较大。

　　20 .割差法确定商誉价值

　　商誉指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率的收益所形成的价值。

　　商誉的评估值 = 企业整体资产评估值—企业的各单项资产评估值之和（含可确指无形资产）

　　21 .超额收益法确定商誉价值

　　商誉评估值指的是企业超额收益的本金化价格。把企业超额收益作为评估对象进行商誉评估的方法称为超额收益法。超额收益法视被评估企业的不同又可分为超额收益本金化价格法和超额收益折现法两种具体方法。

　　（ 1 ）超额收益资本化价格法确定商誉价值。

[[image12]]

　　（ 2 ）超额收益折现法。

商誉的价值 =[[image13]]

　　式中： R i -第 i 年企业预期超额收益；

　　i -收益期限序号；

　　r -折现率；

　　n -收益期限。

　　八、长期投投资评估

　　考试目的

　　通过对长期投资评估内容的考核 ， 测试考生对长期投资的特点及评估方法的掌握情况 . 重点测试考生对各类长期投资评估有关的基本概念、评估具体方法的掌握情况，考核考生分析折和解决长期投资评估问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　熟悉长期投资的概念、长期投资评估的特点、局限性及程序。

　　掌握债权投资的特点及评估上市交易债券和非上市交易债券的方法。

　　3 .了解股票投资的特点，股票的票面价格、发行价格、账面价格、清算价格、内在价格和市场价格的关系；掌握上市普通股评估的技术思路，以及在固定红利型、经利增长型和分段型股利分配政策假设前提下的股票价值评估方法；掌握优先股的评估方法；掌握股权投资收益的分配形式和合同规定对长期投资价值评估的影响；掌握非控股长期投资和控股型长期投资历的评价评估方法。

　　4 .了解其他资产的构成及成评估对象的务件、标准和评估方法。

　　（三）要点说明

　　1 .长期投资

　　所谓长期投资是指不准备随时变现、持有时间超过 1 年以上的投资。这咱投资的目的一是为了积累资金，二是为了达到控制其他企业或对其他企业施加重大的影响，三是出于共他的长期战略考虑等。长期投资按其投资的性质的可分为股权投资、债仅投资和混合性投资三类。

　　2 .债权投资评估的特点

　　（ 1 ）投资风险较小，安全性较强；

　　（ 2 ）到期还本付息，收益相对稳定；

　　（ 3 ）具有较强的流动性。

　　3 .非上市交易债券的评估方法

　　对于非上市交易债券不能直接采用市价进行评估，应该采取相应的评估方法时行价值评估。对距评估基准日 1 年内到期的债券，可以根据本金加上持有期间的利息确定评估值；超过 1 年到期的债券，可以根据本利和的现值勤确定评估值。但对于不能按期收回本金和利息的债券评估人员应在调查取证的基础上，通过分析预测，合理确定评估值。

　　通过本利和的现值勤确定其评估值勤的债券，宜采用收益法进行评估。根据债券付息方法，债券又可分为到期一次还本付息债券和分次付息、一次还本债券两种。评估人员应采用不同的方法计算。

　　4 .股票的清算价格的是公司清算时公司的净资产与公司股票总数的比值。如果已经营不善或者其他原因被清算时，该公司的股票价值就相当于公司股票的清算价格。

　　5 .股票的内在价值勤，是一种理论价值或模拟市场值。它是根据评估人员对股票未来收益的预测，经过折现后得到的股票价值。股票的内在价值主要取决于公司的财务状况、管理水平、技术开发能力、公司发展潜力，以及公司面临的各种风险。

　　6 .股票的市场价格是证券市场上买卖股票的价格。在证券市场比较定善的条件下，股票的市场价格基本上是市场对公司股票内在价值的一种客观评价，在某种程度上可以将市场价格直接作为股票的评估价值。当然，当证券市场发育尚未成熟之时，股票市场的投机成分太大时，股票的市场价格就不能完全代表其内在价值。因此，在具体进行股票价值评估时，也就不能不加分析地将其市场价格作为股票的评估值。对于股票的价值评估，一般分为上市交易股票两类进行。

　　7 .非上市交易股票中的评估

　　非上市交易的股票，一般应采用收益法评估，即综合分析股票发行企业的经营状况及风险、历史利润水平和分红情况、行业收益等因素，合理预测股票投资的未来收益，并选持合理的折现率确定评估值。

　　8 .固定红利型股利政策下股票价值评估

　　因定红利型是假设企业经营稳定，分配红利固定，并且今后也能保持因定水平，在这咱假设条件下，普通股股票评估应采用年金法。

　　9 .红利增长型股利政策下股票价值评估

　　红利增长型适用于成长型股票的评估。成长型企业发展潜力大，收益率会逐步提高。该类型股票的评估。成长型的假设条件是发行企业并未将剩余收益分配给股东，而是用于追加投资扩大再生产，因此，红利呈增长趋势。在这种假设前提下，普通股股票价值评估应考虑将股票收益的预期增长率包含在资本化率中。