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房地产企业会计核算——成立阶段

来源: 正保会计网校 2021-04-29
普通

房地产企业会计核算之成立阶段,快来随小编一探究竟吧!

房地产企业会计核算——成立阶段

一、股权投资

(一)实收资本

政策展望:

2021年2月27日,《中华人民共和国印花税法(草案)》提交第十三届全国人大常务委员会第二十六次会议审议。

草案基本维持现行税率水平,适当简并税目税率、减轻税负,变化有四:

1.借款合同、买卖合同、技术合同、证券交易等税目维持现行税率不变,其中证券交易印花税对证券交易的出让方征收,不对受让方征收;

2.将加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同的税率由万分之五降为万分之三;

3.将资金账簿的税率由万分之五降为万分之二点五;

4.取消对权利、许可证照、其他账簿每件征收5元印花税的规定。这意味着以后房产证、土地使用证、工商营业执照、商标注册证和专利权证将不用交印花税了。

财税建议:

(1)注册资本金额

(2)股权比例

(3)无形资产摊销

(二)资本公积

股东实际投入资产公允价值与公司章程、投资协议的约定一致是比较理想化的情况。但在实际操作中,经常会出现不一致的情况。

这种情形下,需要重新调整股权比例或出资额,或对多余部分由各股东以公司章程、投资协议或其他股东会书面文件明确约定。

一般多余的部分有两种处理方式:日后归还该出资股东,或者作为资本公积(溢价)。

借:无形资产——土地使用权

银行存款

固定资产

贷:实收资本

资本公积——资本溢价(作资本公积)

其他应付款—***投资人(要归还)

提示:作为资本公积处理的,权益由全体投资人共享,不能单独指定属于某一投资人所有。

政策提示:

2014年新修改的公司法将注册资本实缴登记制改为认缴登记制。即新公司施行后,公司股东可以自主约定认缴出资额、出资方式、出资期限等,并记载于公司的章程。从2014年3月1日开始实施。

需关注公司法、章程对注资方式、时间的规定,同时考虑税务风险(印花税、借款利息扣除)、经营风险(有限责任公司)。

实缴制:企业营业执照上的注册资本是多少,该公司的银行验资账户上就必须有相应数额的资金。实缴制需要占用企业的资金,一定程度上抑制了投资创业,降低了企业资本的营运效率。

认缴制:工商部门只登记公司认缴的注册资本总额,无须登记实收资本,不再收取验资证明文件。认缴登记制不需要占用企业资金,可以有效提高资本运营效率,降低企业成本。

实缴制变为认缴制后,会计处理方式也应该相应变化。

实收资本科目可以为零,实际收到股东投入才做相应会计处理。

需关注公司法、章程对注资方式、时间的规定,同时考虑税务风险(印花税、借款利息扣除)、经营风险(有限责任公司)。

公司增加注册资本的核算(增资的情况多会涉及资本溢价)

(三)房地产企业增加资本一般有三条途径:

一是所有者(包括原企业所有者和新投资者)投入;

二是资本公积转为实收资本;

三是将盈余公积转增资本。

企业将盈余公积转增资本时,必须经股东会决议批准。在实际将盈余公积转增资本时,要按股东原有持股比例结转。

(四)开办费的确认及核算

房地产开发企业在筹建期间内发生的开办费,包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。

筹建期间为从企业开始筹建之日起至取得营业执照之日的期间。

提示:

开办费可以不做长期待摊费用核算,开始生产经营当月一次性计入损益。会计处理上可以根据企业情况(开办费金额、企业盈利状况)自行设定。新设立的房地产开发企业,对于开办费的税务处理应该按照新税法的精神,计入当期损益,并不再作纳税调整。

借:管理费用—开办费

贷:银行存款等

二、债务融资

房地产融资渠道的种类划分

房地产企业会计核算——成立阶段

房地产企业会计核算——成立阶段

按照不同的开发阶段又可以分三大环节:

1.开发前期融资:股权融资为主,债务融资为辅

2.工程实施阶段融资:债权融资+商业信用融资

3.销售资金回笼:归还到期融资+项目滚动开发+集团资金调配

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