房地产企业会计核算——土地获取阶段
房地产企业会核算之土地获取阶段是房地产行业会计人员的必备知识，小编已经为大家整理了相关内容了，快来看一下吧！
一、不同获取方式的土地成本
房开企业主要的土地获取方式
1.出让方式
2.转让方式
3.划拨方式（只存在于国有资产主体之间）
4.投资者投入（前已述及）
5.非货币资产交换
二、获取土地阶段不同方式下的入账成本
1.接受出让
入账成本=土地出让金+相关费用+相关税费
（税费包括取得土地使用权时涉及的契税、耕地占用税等）
2.接受转让
入账成本=购买价款+相关费用+相关税费
（如有关行政事业性收费、补交土地出让金）
3.接受投资
入账成本依照投资合同或协议约定的价值，但合同或协议约定价值不公允的除外
4.非货币资产交换
入账成本依照《企业会计准则第7号、 12号、16号、20号》确定，如非货币性资产交换债务重组
房地产企业通过政府土地出让获取土地（最为常见）的一般流程如图 ：
6.房地产开发五证：
《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》
《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》
三、获取土地阶段的会计核算
根据会计准则，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产——土地使用权，但以下情况可以特殊处理：
1.土地用于建造对外出售的房屋建筑物：相关的土地使用权账面价值应当做为存货，计入所建造的房屋建筑物成本即开发成本；
2.土地用于赚取租金或资本增值：应当将其计入投资性房地产。
3.若属于开发产品涉及的土地使用权的处理：无论何种方式取得，均计入开发成本——土地成本。
（1）以出让方式获取土地使用权
以出让方式获取土地使用权，因为在获取土地阶段不涉及增值税进项税额的取得，所以直接计入“无形资产——土地使用权”或“开发成本”科目。
借： 开发成本——土地成本
贷：应付账款/银行存款等
（2）以转让方式获取土地使用权
需要明确的是，土地使用权转让方发生了应税行为是增值税的纳税义务人，有责任和义务开具增值税专用发票。那么，对于取得土地使用权的房地产开发企业，在进行账务处理时包括两方面：核算成本、核算进项税额。
借：开发成本——土地取得成本
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：应付账款/银行存款等
（3）以接受出资方式获取土地使用权
以土地使用权出资的应当视同销售，股东应当开具增值税专用发票，接受出资的房地产开发企业在进行账务处理包括两方面：核算成本、核算进项税额。
接受出资时：
借：无形资产——土地使用权
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：股本/实收资本
将土地投入开发时：
借：开发成本——土地取得成本
贷：无形资产——土地使用权
提示：
用于开发的土地使用权也可直接计入开发成本，该内容公司设立部分已经详细讲解过，不再赘述。
（4）以非货币资产交换方式获取土地使用权
交换双方均应确认销售收入、合理确认换入资产价值，按照相关规定开具增值税专用发票。
借：开发成本——土地取得成本
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：销售收入
应交税费——应交增值税（进项税额）
固定资产清理
营业外收入
若属于以未售商品房换取土地使用权，需同时结转销售成本：
借：销售成本
贷：开发产品
四、其他相关费用
除土地成本外，获取土地阶段还涉及一些其他相关费用，如竞拍保证金、取得土地相关税费等。
案例：
2017年6月，A地产公司支付1000万元竞拍保证金参与土地竞拍，后成功取得100亩的土地使用权用于开发商品房，土地总价款5000万元，单价50万元/亩，契税征收率为4%，当地政府规定的耕地占用税税额为22.5元/平方米，土地使用税10元/平方米。A公司通过银行转账支付竞拍保证金、土地出让金及相关税费。
1.支付竞拍保证金：
借：其他应收款 —— 保证金 1000
贷：银行存款 1000
2.竞拍成功，竞拍保证金直接转为土地出让金（预付）
借：开发成本 —土地成本（土地出让金） 1000
贷：其他应收款 —— 保证金 1000
3.应缴纳的契税为：
5000×4% =200（万元）
依据契税完税凭证和付款证明
借：开发成本 ——土地成本（契税） 200
贷：银行存款 200
4.应缴纳的耕地占用税为：
100×666.67×22.5=150（万元）
依据耕地占用税完税凭证和付款证明，
借：开发成本——土地成本（耕地占用税） 150
贷：银行存款 150
房地产企业获取的土地符合耕地条件的需要依据实际占用耕地面积、按照规定的适用税额一次性缴纳耕地占用税，不符合耕地条件的不必缴纳耕地占用税。
缴纳耕地占用税后一年内不应重复缴纳土地使用税。
随着土地出让制度的完善，房地产开发企业缴纳耕地占用税的情况已经极为少见了。
5.签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税为
5000×0.5‰ =2.5（万元）
缴纳印花税时，依据印花税凭证和付款证明
借：税金及附加 2.5
贷：应交税金——印花税 2.5
借：应交税金——印花税 2.5
贷：银行存款 2.5
6.土地交付或合同约定的交付时间后，开始计算缴纳土地使用税
应缴土地使用税
100×666.67×10=66.67（万元）
借：税金及附加-土地使用税 66.67
贷：应交税费——应交土地使用税 66.67
借：应交税费——应交土地使用税 66.67
贷：银行存款 66.67
提示：缴纳耕地占用税后一年内不应重复缴纳土地使用税。
五、政府补助
政府补助的会计处理原则
精细讲解房地产企业核算体系，快速上手房地产开发企业，点击了解课程详情>>新准则下房地产企业全业务环节财务核算
学习1500+实操课&在线答疑&大咖直播&100份资料&多行业实训软件，点击课程>>实务畅学卡（年卡Plus会员-2年）
推荐文章
