解析！房地产企业所得税汇算清缴疑难问题这样处理！

2020年度企业所得税汇算清缴工作如火如荼进行中。房地产企业基于其鲜明的行业特点，在企业所得税核算申报上都具有行业特殊性。

房地产行业一直以来是税务稽查的重点行业，企业稍有不慎，就将面临涉税风险。掌握房地产企业汇算清缴中各种疑难问题，正确应对各种疑难杂症，才能有效纳税，防止多交税，或误用失效的税收政策，带来不必要的纳税风险。

♦♦房地产企业汇算清缴疑难问题解析♦♦

（一）如何判断开发项目是否完工？

房地产开发企业所得税处理以开发产品完工时点为分水岭，完工前后企业所得税处理方法不同。

完工年度之前——企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，并填入企业所得税纳税申报表中。

在完工年度——企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在完工年度后——企业按照销售完工产品取得的收入和计税成本计算出实际毛利额，并填入企业所得税纳税申报表中。

（二）实施新收入准则后销售收入的税会差异

新《企业会计准则第14号——收入》要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。同时，允许企业提前执行。

对于房地产开发企业而言：采用新收入准则的影响主要是开发项目收入确认原则由原来的交付物业所有权特定时点一次性确认收入，更改为需要根据合同条款判断是按采用按照履约进度确认收入还是在交付物业所有权特定时点一次性确认收入。

如果客户与企业签订了指定在建单元的约束力的销售合同，客户支付的不可退还的保证金，并且在房屋单元的建造过程中按条款支付进度款，如果客户因企业不履行义务之外的原因终止合同，企业有权就截至目前已完成的工作获得合同规定的所有已承诺对价。这种情况下房地产开发企业就应该按照履约进度确认收入。

（三）开发产品销售收入如何确定

·收入确认的具体规定：

1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4）采取委托方式销售开发产品的，收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

·房地产企业销售收入确认的具体操作：

首先，应获取企业的销售统计台账（包含楼号、房号、购买人名称、合同签订日期、实测建筑面积、销售单价、合同金额、面积差退补款、最终结算金额、发票号码、付款记录等），并将销售台账中统计的购房款与财务账簿中的预收账款相核对，不一致时查找原因，直至核对一致。

其次，对比竣工备案情况，严格区分不同业态下尚未完工预售房款、已完工预售房款。

再次，根据售房合同约定的收款方式（一次性全额收款、分期收款、银行按揭方式、委托方式），对比销售统计台账，判定收入确认的时间。

最后，将税法上确定的售房收入与企业账面确认的主营业务收入相核对，并进行纳税调整。

核对售房单价时，关注是否有售价明显偏低的情况，如有，需要说明合理理由。

对于未正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》而收取的诚意金、认购金、排号费不作为销售收入的实现，不需要按照预计计税毛利率来计算预计毛利额，完工年度也不需要确认为销售收入。

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