必看！八个房地产开发企业会计实务解析

　　第四条 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

　　（2）在企业所得税处理上，参考《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）文件"第二章 收入的税务处理"相关规定执行，该项目已经完工的，应该将该项目的全部预收款在所得税上确认收入。

　　对于房地产企业来说，关于预收账款，会计上的结转收入与所得税上的确认收入是有差异的，应该注意。

　　2.房地产开发企业，售楼部购买的盆景等放哪个科目

　　问：我公司是房地产开发企业，请问售楼部购买的盆景，音响，还有厕所的洁具放哪个科目？

　　答：根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》 （国税发[2009]31号）规定：开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

　　因此，售楼部相关费用支出可以计入开发间接费。

　　但是售楼部后期处置的不同情况可能影响现在的账务处理，如果是房屋以后转为自用，需要转入固定资产。那么此时售楼部购买的盆景和音响用于销售的，则应该计入销售费用。

　　建议结合本公司情况做判断进行账务处理。

　　3.房地产企业预计毛利额是否可以弥补以前年度亏损

　　问：我公司是房地产企业，在所得税季报时，销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额是否可以弥补以前年度亏损？

　　答：可以弥补以前年度亏损。

　　季度申报表填报说明：第5行"特定业务计算的应纳税所得额"：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。

　　季度申报表第4行+第5行-第6行-第7行-第8行 "弥补以前年度亏损"=第9行实际利润额

　　4.房地产开发企业支付给销售公司的佣金有没有扣除限额

　　问：房地产开发企业支付给销售公司的佣金有没有扣除限额？

　　答：《财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）对企业发生的手续费及佣金支出税前扣除政策作了如下规定：一、企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。

　　（1）保险企业：财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%（含本数，下同）计算限额；人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10%计算限额。

　　（2）其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。

　　二、企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。

　　三、企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。

　　四、企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。

　　五、企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。

　　六、企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。

　　《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）规定：第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

　　5.房地产企业支出围墙加宽费用是计入开发成本建安费吗

　　问：房地产企业支出的围墙加宽费用是计入开发成本的建安费还是什么呢？

　　答：国税发[2009]31号文规定：基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费围墙与道路、绿化等性质一样，是一种基础设施，与之相关的费用计入开发成本-基础设施建设费。

　　6.房地产企业是否可以预提成本

　　问：房地产企业是否可以预提成本？

　　答：关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发[2009]31号   第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

　　（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

　　（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

　　（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

　　所以，以上方面成本是可以预提的！

　　7.房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权问题

　　问：我房地产公司土地是一个法人公司投资入账的，原先假如原价是100万，开票100万，返还20万，评估增值后是110万元投资入股。现土地增值税清算，土地款是按100万还是110万扣除？

　　答： 房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：（1）自2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

　　(2)在2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

　　因此，请结合贵公司的土地投资入账的时间来进行判定，如果贵公司的土地接受投资入账的时间在自2006年3月2日之后，投资环节对投资人已按规定征收土地增值税的，贵公司可按评估价110万扣除土地价款，反之则按原价100万扣除土地价款。

　　8.房地产出包工程未最终办理结算，可否预提成本费用

　　问：房地产企业出包工程未最终办理结算，是否可以预提成本费用？

　　答：国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知   国税发〔2009〕31号  第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

　　（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

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