销售货物收入与租金收入的纳税区别

2014年12月B公司销售人防工程车位，将收入按“租赁收入”结转了营业收入，造成少报营业收入行为而违反了税收相关法律规定，A市税务局稽查局对B公司作出《税务处理决定书》，决定向B公司追缴所得税及滞纳金。但B公司却认为A市税务局稽查局错误认定《人防工程车位使用合同》的性质，进而错误认定出租人防车位的行为属于“销售行为”，所取得的收入为“销售收入”，最终影响到相关税收的认定。B公司认为，根据《合同法》、《物权法》、《人民防空法》等有关法律的规定，《人防工程车位使用合同》应为租赁合同而非买卖合同，其对于所投资建设的人防车位，仅拥有使用权、管理权和收益权，并不享有所有权，并不能将人防车位对外转让或买卖，只能对外进行出租（即有偿使用）。所以B公司出租人防车位的行为系“出租行为”，所取得的收入为“租赁收入”。故B公司向法院提起诉讼，要求撤销A市税务局稽查局作出的《税务处理决定书》，并责令其重新作出税务处理决定。法院经审理后认为投资人开发建成的人民防空工程车位，实行产权与使用权、经营权分离的原则，投资人的投资收益体现为投资人对人防工程车位平时使用管理，享有使用权、经营权，可以有偿出租、转让。B公司《人防工程车位使用合同》约定的实际使用期限与主体建筑物土地使用权出让期限完全相同或接近。而且合同中还直接使用了“使用权转让”字眼，应当认定《人防工程车位使用合同》的真实意思表示符合人防工程车位使用权转让合同的性质，B公司应依据《企业所得税法》按照“销售货物收入”项目确认收入并计税，A市税务局稽查局所作出的《税务处理决定书》并无不当，为此法院依法驳回了B公司的诉讼请求。

案件争议焦点

《人防工程车位使用合同》是租赁合同还是使用权转让或买卖合同？

律师分析

《合同法》规定买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中人防工程车位的“使用费”收入是应作为“销售货物收入”或“转让财产收入”项目计入当年应纳税所得额，还是应作为“租金收入”项目按20年分期计算应纳税所得额？这取决于人防车位是否能够转让，进而再来确定《人防工程车位使用合同》的合同性质。《人民防空法》规定国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。中共中央、国务院、中央军委中发（2001）9号《关于加强人民防空工作的决定》规定明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。依据上述规定人防车位并非像B公司所说的那样不能转让，本案中B公司依法开发建设的人防工程车位，依法有权对外出租、转让。尽管使用权仅是所有权的其中一个权能，但从税收征管的角度来说，我国《营业税税目注释（试行稿）》明确规定以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。因此法院最终结合合同内容、法律规定确定《人防工程车位使用合同》为使用权转让合同，其所得应作为销售货物收入缴纳企业所得税。

维权法律小贴士

通过这个案例我们会发现销售收入与租金收入的纳税区别，B公司对收入的错误认定不但没有为企业减少支出反而带来了巨额的滞纳金。企业在认定收入性质时不能单凭合同条款对收入性质进行界定，还应结合税收法律规定抛开现象看本质。还是那句老话当您无法确定该如何纳税时应该咨询专业人士，千万别企图蒙混过关，否则最终会让您得不偿失的。