土地出让金返还时，如何缴纳房产税？

观点：可以扣除。

《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税(2010]121号，以下简称121号文)明确，无论纳税人在会计上如何处理，计征房产税的房屋原价必须包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。企业实际取得土地使用权支付的价款为扣除土地出让金返还后的金额2500万元。未支付就无需计入，类似于划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价就为零。从土地增值税政策执行情况来看，目前各地一般不允许将政府已经返还的地价计入“取得土地使用权支付金额”，即返还的地价必须冲减土地成本。例如《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）规定，纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。本着各税种的政策趋同，房产税也应该按照扣减后的土地价值确定。根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）的规定，“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”从土地出让业务实质来看，企业按照招拍挂金额全额缴纳的土地出让金已经取得全额票据，3500万元计入土地受让成本，政府给予的返还是政府补助，如果选择净额法核算，是冲减土地受让成本，最终土地受让成本为2500万元。

土地出让金返还时，如何缴纳房产税，总局并没有明确的政策规定，经咨询若干地方税务机关，大多认为不可扣除土地出让金返还。

在房产税的相关政策中，确实不存在房产原值中直接减掉土地出让金的政策依据。事实上，企业按照正常竞拍程序竞得土地后，按确定的竞拍价全额缴纳土地出让金，企业取得的政府土地返还款，通常是以政府补助的形式返还回来，补助文件中通常也不体现是土地出让金返还。

土地出让金返还的目的大多是当地政府招商引资，吸引企业进驻的方法，而土地本身的价值依旧是之前的3500万元。所以，笔者认为缴纳房产税时，不扣减土地出让金返还也是符合房产税的公平性。