共用多层建筑如何缴纳土地使用税

在日常经营过程中，经常有 企业购买多层建筑中一层或几层，甚至有的是一层中的部分房屋，而不动产权证书上记载的是确权登记的宗地面积，企业也不知道自已占用的土地面积是多少，在计算缴纳城镇土地使用税时如何确定土地面积呢？

我们先来看一下国家税务总局的规定。

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《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》（国税地字[1988]15号）第五条规定，土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。

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《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》（国税地字[1989]140号）第二条规定，纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

再看一下部分税务机关对此问题的规定。

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《深圳市地方税务局关于城镇土地使用税有关问题的公告》（深圳市地方税务局公告2016年第3号）

一、对于两层以上的建筑，纳税人计算土地使用税所依据的实际占地面积按照以下顺序确定：

（一）土地使用权证书、房地产证上记载的用地面积或相关的房地产权属资料、合同记载的用地面积；

（二）建筑面积÷容积率；

（三）建筑面积÷建筑总层数（不含地下）。

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《海南省地方税务局关于购销新建商品房城镇土地使用税有关问题的公告》（海南省地方税务局公告2017第4号）

关于购置新建商品房城镇土地使用税计税面积问题

纳税人购置新建商品房城镇土地使用税的计税面积以核发的土地使用权证记载的土地面积为准；没有核发土地使用权证的，以所购置商品房应分摊的项目占地面积为准。应分摊的项目占地面积按以下公式计算：

应分摊的项目占地面积

＝（所购置商品房建筑面积÷项目地上总可售建筑面积）×项目总占地面积

或应分摊的项目占地面积

＝所购置商品房建筑面积÷项目容积率

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《北京市财政局 北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和征管问题的通知》（京财税[2000]1718号）

九、关于纳税人拥有部分房屋的产权，其城镇土地使用税如何计缴问题

对于纳税人拥有部分房屋的产权，应由主管地方税务机关根据具体情况核定纳税人应税面积和应纳税额。核定方法为：

应税面积

＝纳税人房屋建筑面积÷房屋总建筑面积×总占地总面积应纳税额

＝应税面积×单位税额标准

作者：李老师（正保财税咨询专家）