贾康：与房地产税相关的配套改革

　　从长远来看，最终需要研究允许集体建设土地直接进入一级市场流通的办法和途径，减少政府征地范围，使农民能够直接分享土地转让取得的收益。比如，可以通过修改《土地管理法》等相关法律法规，规定除政府因公共利益需要必须征用集体土地以外，允许集体土地在符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划的前提下，通过统一规范的土地市场采用招拍挂方式（如复垦地的“地票”机制）转让集体建设用地的使用权，政府主要通过所得税等进行调节。

　　建立健全财产法规和财产登记制度

　　宪法已经明确写上了私有财产受保护的要求，如何落实，需要具体化到一系列的法规体系上。如果这方面的保障做到位了，那么政府再进一步征收房地产税，乃至以后考虑遗产税、赠予税就都有了稳固前提。

　　确立现代房产登记制度是完善房地产产权体系，科学合理征收房地产税的一个重要前提。根据《物权法》中有关不动产登记的相关制度安排，健全现代房产登记制度。现行的房屋登记办法就本行政区域内城乡房屋建立统一的房屋登记簿，推动建立了我国的统一不动产登记制度，进而在2018年完成覆盖全国城乡的统一的不动产登记并信息联网的目标已经确立。目前多数地区还是实施土地上有建筑物的由房管理局登记，无建筑物的由土地局进行登记的办法。登记机构的分设，给当事人登记带来不便。房屋、土地登记机构有待统一，需要通过进一步的立法和信息系统建设，形成全面监控和支持管理优化的支撑条件。

　　完善房地产评估制度

　　完善房地产评估制度方面，中国不仅要积极借鉴国际经验，还需充分结合自身条件，在由点到面的发展过程中去解决。

　　一是建立房地产评税机构。由于税基评估既需要借助于税务部门对纳税户基本信息的掌握，也需要借助于房地产或土地管理部门掌握的相关数据资料，加之房地产税评估结果关系到政府的税收收入与个人应纳税额，因此，大部分国家或地区都设立了专门的不动产税基估价机构，这些评估机构主要归属于政府部门，具有较强的专业性。鉴于我国还没有设立专门的房地产税基评估机构，建议在我国房地产税制改革中，设立隶属于政府部门的独立税基评估机构。为了保证评估环节和征税环节相互独立，该机构应该与地方税务机关和房地产管理机构并列，既能保持密切联系又可以相互监督制约，保证评估结果的公允性。

　　二是培养专门的评估人员。房地产税基评估采用专业的实地查勘估价对象的程序，评估过程中依据的评估标准和采用的具体方法与一般不动产评估不同。人员的培训也是一个非常重要的问题。我们现在尚缺乏一大批具有这方面基本知识和管理经验的工作人员。一般来说，房地产税基评估人员需要通过考试取得执业资格，并接受专业的后续教育课程培训，周期性地接受执业资格审核。在这方面，我们要借鉴发达国家的经验，建立评估师注册登记制度，完善评估人员培训与继续教育制度，建立起符合我国国情的税基评估从业人员管理制度。

　　三是建立税基评估争议处理制度。由于房地产状况比较复杂，评税问题涉及面广，纳税人产生争议是较普遍的现象。各国和地区在对待纳税人争议时，都采取了设立相应争议调处机构的方法，使纳税人有申诉和获得仲裁的机会。我国开展税基评估活动时，必须建立一套税基评估争议处理制度。首先，对评税结果进行公示，将应课税房地产位置、产权状况、实物状况、纳税人姓名等内容以公示形式在特定网站、报纸杂志等媒体上公布，以便增强信息透明度，鼓励纳税人对评税机构进行监督。其次，建立税基评估争议的复议和仲裁制度，以解决税基评估争议问题，更好地保护纳税人权益。

　　建立健全公共财政的制度程序

　　公共财政在有关事项上的制度程序非常重要。如果中国今后走到财政和政府的三层级结构，每个层级都要有相关的、代表公众意愿的机构以及立法程序来规范和监督制约政府行为，即是由一个法治化、民主化的制度与程序来形成分权情况下相关的理财决策和监督机制。很多成熟的市场经济国家，房地产税的开征过程中，代表民意的地方议会、市政会议等有较大的决定权，民众具有发言权和表决权。房地产税的有关事项是作为透明的信息传递给辖区内的公众的。这其中就存在一个地方政府之间的博弈，如果某一地方政府不考虑其他合理调整与制约因素，不形成体现民意诉求的全套机制而简单地提高自己的房地产税，那么居民就会用脚投票，从而影响本地投资环境的评价与繁荣局面的维持。这里面基本的要求就是要使之透明和加入规范的民主理财与公共选择。中国的实际情况和这个境界的差距还很远。在这一改革事项上，需要逐步建立一套公共财政制度程序，来体现民意，促使地方、辖区公共事务领域形成规范化的公共选择制度与机制。