调控下的京城别墅

　　国家对于别墅用地越收越紧，但颇具戏剧性的是，别墅市场并未就此冷却，反而越升越高在年初的“两会”上，温家宝总理在《政府工作报告》中强调：一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。

　　据此，4月下旬，国土资源部下达了2007年全国土地利用计划。根据这一计划，今年新增建设占用农用地与耕地数量同去年持平，继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。

　　2003年，国土资源部首次出台政策禁止别墅用地的供应。此后，国家对于别墅用地一直没有放松。但颇具戏剧性的是，别墅市场正是伴随着调控步伐一路高歌猛进。

　　“禁地令”禁出稀缺资源

　　近年来，国家对别墅项目用地已经停批，供给量越来越少。泛华建设集团的一位房地产业内人士告诉《新财经》记者，目前市场上在售的别墅基本都是几年前批的，现在开发商要申请别墅用地，肯定不会批。据记者了解，近两年，别墅开发商使用的土地多为以前的预留用地，基本没有新地块。

　　地是停批了，但市场却没有因此而冷却。

　　清华大学一位专家接受记者采访时表示：“就现阶段别墅市场而言，供应略大于需求。别墅用地一经限制，未来几年内，供不应求的局面可能会进一步加剧。因此，对于别墅开发商，特别是那些手头有地、有项目的开发商而言，调控成为一种变相的利好刺激。”

　　据记者调查了解，北京别墅市场中的一些高端别墅项目成交量并不理想，但开发商以及一些投资者普遍看好政策出台的后市场。

　　在北京昌平区，记者采访了温榆河沿线某别墅项目的一位资深销售人员刘先生，他乐观地表示：“土地是稀缺资源，用地受限，别墅的供应量也将随之逐年减少，价格肯定会有较大幅度提升。即使我手里的别墅现在卖不出去，也不会降价——现在的别墅就像酒一样，放得越久越有味道。”

　　清华大学的专家也认为：政府对别墅用地的限制在客观上加剧了别墅的稀缺性，市场供给及其预期的不足极有可能导致别墅价格的直线上扬。而且，由于人民币升值，一部分国外热钱涌入中国，别墅也是他们投资的项目之一。

　　开发商继续开发游刃自如

　　用地管理混乱、监管不力、法律界定不清等是我国别墅市场目前存在的主要问题。虽然国家明令禁止再批别墅用地，但由于对“别墅”没有清晰的定义，开发商在拿地、销售等方面大玩“擦边球”游戏。

　　在去年的中国地交会上，国土资源部地籍司司长樊志全对媒体表示，“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。”如果按照这样的定义，那么，除了独栋别墅，其他形式的连排别墅、空中别墅以及双拼别墅、叠拼别墅等在不在“禁地”范围以内？模糊不清的界定让精明的开发商窥探到拿地的机会与可能，部分开发商以“低密度住宅”的名义立项取得开发许可，以普通住宅立项造别墅已并不罕见，甚至成为开发商拿地的常用手法。

　　记者从北京市房地产交易管理网查询的信息看到，目前有备案的在售别墅项目信息不足100条，而市场上在售的别墅项目已超过200个。北京市建委相关负责人表示：“目前国家对别墅并没有明确的法律定义。有些开发商，为提高房价而打出‘别墅生活’的概念。”

　　从现实情况看，别墅用地一般都位于城区远郊，地价相对较低，开发成本也较低，但回报颇丰。不少小规模的房地产开发商就崛起于别墅项目的开发。因此，开发商自然不会轻易放弃别墅市场。此外，无论是居住还是投资，别墅都有较大的市场需求。

　　事实上，国家采取“一刀切”的方式“叫停”别墅开发，未能有效平抑市场需求。

　　京东燕郊渐成热点

　　2005年是北京地产转折年，房价急速攀升，京郊的别墅区也异军突起，特别是位于北京东部的燕郊地区。

　　有人说，别墅正成为房地产投资最后的大餐，地产商纷纷介入。特别是“禁地令”出台后，不少开发商更是改变原先的开发计划，进行别墅项目的投资，位于燕郊别墅区“东方夏威夷”便是如此。

　　兴达房地产开发公司的宣传部负责人李先生对记者表示，“东方夏威夷”的立项经历了改弦易辙的艰难过程。公司原先计划开发高档公寓，2003年“非典”之后，市场发生了变化，公司决定开发以别墅为主的高品质大型社区。为此，原先耗费570多万元的设计方案、重达一吨多的图纸全部废掉；重新聘请美国等世界顶尖级的规划大师和国内设计研究院进行建筑设计和景观规划。兴达的这一举动使其稳占燕郊别墅市场的巨大份额。

　　燕郊是一个非常独特的地区。它成名于三千多年前，即燕国国都城郊。其独特之处在于它在北京市的东边，紧挨着通州，却不归北京管辖，而属于河北省管辖。长期以来，北京没有投资，河北省也不敢贸然投资，燕郊处境可谓尴尬，没有任何工业基础。但却随着别墅开发大潮的兴起，因其独特的区位优势，意外地成为京郊别墅开发重地。

　　燕郊被国内经济学家们誉为京、津、唐金三角经济区域的腹地。燕郊距天津港178公里；距秦皇岛港260公里；距唐山125公里。北京两轴两带多中心的整体规划确定之后，特别是大北京战略的提出，对燕郊而言，更是一个巨大的发展良机。交通便捷，西邻京哈高速和京通快速路。

　　兴达房地产开发有限公司总经理宋海君认为：“控制别墅开发的土地政策，在无形中触发了北京东部别墅市场的发展契机。这一区位在CBD（中央商务区）辐射范围内，尤其是燕郊区域，由于交通的便捷性、城市及配套的完善性、自然环境的稀缺性、产品形态的创新性等因素，催生了一个新兴的别墅带。”

　　《物权法》与别墅市场

　　新近实施的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”草案中住宅用地满70年续费的条文被删除，这对别墅市场影响极大。

　　兴达房地产开发有限公司负责人告诉记者：目前，我国的住宅市场仍以自住和改善居住需求为主，客户对未来没有过多考虑。绝大多数购房者对住宅土地使用权年限是50年还是70年并不敏感。但是，《物权法》的通过对别墅升值影响较大。以前别墅的价值没有得到充分体现，在一定意义上，《物权法》将促使别墅价值回归。至少在二十年内，别墅的升值潜力都是存在的。

　　事实上，建筑物在七十年以后已经没有什么价值，真正有价值的是建筑物所占有的土地。以商品房为例，若某小区有2000户住户，七十年后要续期时，这个小区的土地由2000户人家共有，因此，升值空间有限。而拥有独门独户的别墅自然就不一样，说通俗一点，买了别墅就有了一片自由使用的土地。