房地产市场税收调控应考虑税负的合理分配

　　我国目前对房地产征收的税种还是比较多的，但主要格局是重流转环节，轻保有环节。

　　一、2005年以来对住宅房地产调控的税收政策内容

　　按照目前的法律法规，住宅房地产主要涉及的税种包括个人所得税、营业税及其教育费附加、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、印花税。但是具体如何缴纳，在哪个环节缴纳，怎么缴纳，情况十分复杂。

　　我国对个人住宅房地产征税在税收制度设计上种类是比较多的，如在营业税、个人所得税等税制设计上，税目的规定都囊括了个人的不动产。目前我国采取的税收政策措施主要是作用于供给方，直接对卖房人征收营业税和个人所得税，当政府对卖方增加税收时，直接提高了供给者的成本，供给者为了取得与卖房前相同的利润，会将税收成本加在卖房的价格上，向需求方，即购买者索要更高的价格，因此最可能的结果是引起住宅价格的进一步提高。另外，由于我国目前在住宅房地产的保有环节，即在个人购买住宅后，拥有住宅房地产，没有转让前的这段时间（5年内），仍然是零税收成本占有住宅房产。也就是说我国目前的房地产税、城镇土地使用税对个人住宅房地产实际没有征税，因此在个人占有这部分房地产时，只要不转让交易，仍然是零税收成本占有住宅房地产。这样，目前的税收政策和制度更无法对抑制需求产生作用。

　　现行的税收制度对于个人住宅房地产的征税，主要是针对部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快而开征，我国现行的不动产市场税负格局是轻保有，重流转。根据税务统计资料测算，不动产流转环节税负是保有环节的4.4倍，占整个不动产税比重由2000年的60、64%上升到2006年的82.5%，流转环节税负已相当重。在这样的税负分配格局下，政府的调控格局若仍落在流传环节，其实际效果非但不能达到降低房地产市场价格的目的，反而还可能成为房价持续上涨的刺激因素。

　　二、我国房地产价格趋势

　　笔者认为，未来房价明显下跌的可能性很小，理由如下：

　　1.随着中国经济的高度增长，物价也会随之稳步增长。

　　2.城镇化进程加快，住房供给缺口大。2006年末城镇化率为44%，计划2020年我国城镇化率达到60%，城镇人口将再增加3亿左右。到2020年城镇居民人均居住面积将达到35平方米，意味着人均居住面积增加10平方米，住房需求将上升到150多亿平方米。而我国2006年底的商品房竣工面积为5.34亿平方米，未来的供给缺口是巨大的。

　　3.城市的土地供应量将逐步减少，存量不动产流动又受到诸多因素制约。从成熟市场国家来看，房地产市场中的存量房交易大于新增楼盘，其比值为6∶1.而我国不动产市场主要是新增的商品房一级市场，存量二手房市场和不动产的租赁市场发展缓慢。目前全国不动产市场需求增长速度大于供给，某些地方供求比例严重失衡。根据北京二手房市场统计资料显示，供求比例从2005年的1∶4.5上升到2006年的1∶6左右。这意味着从长期来看，我国房价有稳步增长的客观基础。在很长时间内，我国的不动产市场是典型的卖方市场，税收的后转性强，开发商容易将增加的税款向消费者转嫁，造成房价上涨。事实也证明，流转环节税负增加后，售房者的交易成本非常容易转嫁给消费者。因此，目前的集中在流转环节的税收调控政策效果是短暂的，从长期来看其实际效果很有可能起负面作用。

　　三、税收调控的政策建议

　　1.尽早建立起全面准确的房地产信息资料和监控系统。这是政策对房地产管理和实施宏观调控的基础体系，也是政府依法科学征税的基础依据，我国对住宅房地产征税本来就是重流转环节，轻保有环节，而保有环节该征的税由于现行税务部门无法准确掌握纳税人的税务信息资料，加之监控系统的落后，使得保有环节的税收形同虚设。

　　2.减轻流转环节税负，提高保有环节税负。减轻流转环节税负，提高保有环节税负是解决目前房地产市场诸多问题的治本之策。税负较多地集中在不动产保有环节，是国际社会的普遍做法。许多发达国家的地方税收收入主要来自对房屋等不动产征税。以英国为例，直接来自于房地产转让的税收（指个人而不包括公司）仅占全国总税收的1%～2%，而来自房地产保有的居住用不动产税和经营性不动产税占总税收的30%.这样的税种结构极大地鼓励了不动产的流动，减轻供给者的成本。我国如果能提高保有环节的税收负担，减轻流转环节税收负担，则能抑制房价上涨过快，同时也可以打击囤积房屋，占用多套房屋的行为，刺激不动产的经济供给。

　　需要指出的是，将来改革不动产保有环节税收应该是有区别的，对保有环节税收调控应首先从空置不动产入手，而对普通居住用的不动产在很长时间里免税。对现行空置的不动产征收比较重的保有环节的税收，增加投机者的持有成本，减少投机收益，使整个不动产市场供给量有所增加，缓解供求矛盾和房价上涨的趋势。对目前百姓消费居住不动产实施合理的免征额，在很长时间不应增加他们的税负，因为他们在买房时已承受了沉重的税负。

　　3.加快推进物业税的改革。笔者认为，逐步将房地产税收的重点由目前的对供给方征税转向对需求方征税，应是下一步调控房地产的税收政策选择的方向。对需求方征税也就是对保有环节征税。我国目前虽然有房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等保有环节的税种，但是对个人住宅房地产的保有环节事实上没有征税，因此在个人占有这部分房地产时，只要不转让交易，仍然是零税收成本占有房地产。所以多占有住宅房地产以保存财富的成本就非常低。这样，目前在交易环节设置的税收政策和制度便无法对抑制房地产投资需求产生作用。为了促进房地产业的健康发展，必须建立和完善房地产业的税制体系，不动产税制（即物业税）的改革是当前首要的任务，在住宅保有环节征税，将会进一步有利于房地产业的健康、平稳发展。