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房地产企业销售期房与销售现房财税处理有何不同?

来源: 正保会计网校 2020-08-28
普通

房地产企业作为近几年的大热行业,不少财务人都投身房地产行业,发展前景好工资高,是大多数人所向往的,而想成为房产企业的会计必须要会它们的账务处理,那我们就一起了解一下吧!

房地产企业销售期房与销售现房财税处理有何不同?

房地产开发企业销售期房的财税处理

1.房地产开发企业销售期房的会计核算

收到期房销售款

借∶银行存款

贷∶预收账款/合同负债

预缴增值税

借∶应交税费—预交增值税

贷︰银行存款

2.房地产开发企业销售期房的税务处理

国税局公告[2016]18号规定︰

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的,按照9%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。

【案例解析】

万华房地产公司开发幸福花园二期项目,并于2020年5月开始预售,收到预售房款872万元。

1.收到预收房款

借∶银行存款                    8720000

贷∶预收账款/合同负债     8720000

2.预缴增值税

872/ ( 1+9%)*3%=24万元

借∶应交税费—预交增值税      240000

贷:银行存款       240000

房地产开发企业销售现房的财税处理

1.房地产开发企业销售现房的会计核算

根据合同约定收到房款

借:银行存款

贷:主营业务收入

应交税费—应交增值税(销项税额)

结转成本

借︰主营业务成本

贷:开发产品

确认可抵减销售额的土地价款

借∶应交税费—应交增值税(销项税额抵减)[土地价款/(1+9%)*9% ]

贷:主营业务成本

2.房地产开发企业销售现房的税务处理

国税局公告[2016]18号规定∶房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

【案例解析】

万华房地产公司开发幸福花园一期项目,土地成本5000万元,可售建筑面积10000平方米,已销售8000平方米,并于2020年5月交房,实现房屋销售收入15000万元(不含税收入),结转成本6000万元。

1.结转主营业务收入

借∶预收账款/合同负债     163500000

贷:主营业务收入             150000000

应交税费—应交增值税(销项税额)     13500000

2.结转主营业务成本

借:主营业务成本       60000000

贷:开发产品              60000000

当期允许扣除的土地价款5000/10000*8000=4000万元

可确认销项税抵减额4000/ ( 1+9%)*9%=330.28万元

借:应交税费—应交增值税(销项税额抵减)        3302800

贷:主营业务成本         3302800

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