按揭贷款尚未到账的情况下，如何确定可售面积？

问题：根据国税发[2009]31号文，第十四条中规定"已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本"。如果某间房子已完工，可售面积是120平方米，总价是100万，采取银行按揭方式销售。至当年12月31日止，仅收到首付款30万。请问当年"已实现销售的可售面积"是120平方米还是36平方米？

回答：根据国税发[2009]31号文第六条第（三）款规定，如果采取按揭方式销售房地产，应按照合同的约定确定收入。一般情况下，首付和银行应同时进行，即使由于跨年度导致首付时间和银行转账时间的差距，也应按照销售合同约定的时间确定收入。所以，上述可售面积应按120米计算。

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