营改增后 房地产企业5月份必须开展的6件大事
5月1日，增值税正式在包括房地产、建筑企业中的所有企业正式实施。
资深财税专家程龙贵给大家分享5月份房地产企业必须要开展的6项工作，5月份剩余的时间不多，大家可结合公司的情况、当地国税机关管理情况，积极开展必要工作，为公司创造财税管理价值。
程龙贵 资深财税专家
事件一：老项目销售简易计税方法认定备案工作
◆老项目认定标准及部门省份老项目其他认定标准
对于老项目的认定标准，笔者再次不做多说，除总局文件提出的两项标准外，部分省份国税局通过营改增政策解答的方式，规定其比较有实操性的认定标准。
比如河北省规定，只要纳税人能够提供2016年4月30日前实际已开工的确凿证明，可以按照老项目选择简易计税方法。
请房地产了解项目所在区域是否也有类似政策公布，或者已发布未公开。在了解的基础上，应积极申请老项目认定。
如：20160430河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）规定；关于无工程承包合同或合同约定开工日期不明确的开发项目是否可以选择简易计税方法问题（二十四）。
部分开发项目，由于特殊原因未签订工程承包合同，或者工程承包合同中约定的合同开工日期不明确，但是确已在2016年4月30日前开始施工。按照实质重于形式的原则，只要纳税人能够提供2016年4月30日前实际已开工的确凿证明，可以按照老项目选择简易计税方法。
◆判断老项目采用一般计税方法还是简易计税方法，税后利润更大
至于老项目是采用一般计税方法还是简易计税方法税后利润更优，需要房地产企业自行估算项目的收入、土地成本、政府规费、建筑服务成本、甲供材成本、可抵扣成本等综合因素来计算土地增值税，同时还需要考虑可抵扣的费用，和不抵扣的费用、利息等因素，来综合考虑企业所得税，以整体税后利润最大化为判断标准。
这需要企业有很好的管理体系，提供相对准确的决策数据，同时，还需要有一个很好的信息化模型，来实时动态测算税后净利润，是一件计算含量和工作量都不小的工作。
◆办理老项目简易办法认定备案
如确定老项目需要办理，简易计税方法时，企业在申请为一般纳税人时，务必在5月31日之前申请简易计税方法的备案认定。
笔者在培训的过程中，了解到各地目前国税局对于老项目认定程序进展程度各异，有些地区已办理简易计税备案，但有的地区没有办理，并且不给房地产企业明确的回复。
但是，笔者还是要反复强调，请您无论如何争取在5月31日之前办理备案手续，因为不办理，采用一般计税方法时，公司对该项目的后续管理将发生巨大的变化。
◆不办理简易计税方法备案的风险
如果不办理备案，企业是一般纳税人时，6月份就必须要申报缴纳5月份增值税，此时，对于项目必须要确定是采用何种计税方法，而一般纳税人默认采用一般计税方法，因此，如果在5月31日之前，没有办理简易计税方法备案，那么6月份申报，该项目就应该是采用一般计税方法。
◆办理简易计税方法的优点
如果当您不能判断项目到底适用一般计税方法还是简易计税方法，笔者给您几个简易计税方法下的优点，请您结合公司特点，参考选择：
.增值税的税负上限就是5%，原营业税相比，由于是价外税，税负率还稍微下降；
.简易计税方法下，不涉及增值税专用发票，采购成本会降低；
.简易计税方法下，不涉及采购的增值税专用发票，可以远离虚开增值税专用发票，同时也就远离了刑事风险。
事件二：争取项目为老项目
如果了解到项目所在地有政策支持，需要有确凿的实质开工证据，就可以认定为老项目，公司应该寻找确凿证据，确凿证据包括但不限于以下：
◆项目开工剪彩仪式；
◆项目实际动工成果，比如已经挖地基、建筑物已经出地平线；
◆支付工程款给建筑商；
◆取得建筑商工程发票等。
事件三：4月30日前取得不动产出租简易计税方法备案
根据文件规定，4月30日之前取得的不动产，可以申请简易计税方法，按照5%征收率征收增值税，而一般计税方法则按照11%缴纳增值税，对于部分4月30日之前取得的不动产，往往没有进项税额发票，因此，如果不申请简易计税方法，税负率将大大提升。
对于4月30日前取得不动产，尤其是房地产自行开发的不动产，是否采用简易计税方法，需结合该项目销售情形是否认定为简易计税方法，如果销售认定为简易计税方法，则该项目不能取得进项税额发票，毫无疑问，要及时申请简易计税方法。
笔者注意到，不少房地产企业重视销售部分物业简易计税方法的认定备案，而容易忽视出租物业简易计税方法的认定备案，因此，在此提醒房地产企业应充分关注此备案事项。
事件四：修改公司销售合同，更新公司销售管理制度
笔者在4月份的培训过程中，而学员反复强调5月份必须修改销售合同，因为目前的销售合同并没有充分考虑到增值税事项，尤其是新老项目的问题，而5月份甚至以后销售的项目，应该绝大部分是老项目，并且采用简易计税方法。
如房地产企业在销售合同中没有任何明显的话，笔者认为，将来在办理房产证时，将出现极大争议，如果在房价上涨期间还好，如果在下降期间，可能会给房地产企业带来绝大的困难。
事件五：修改公司采购合同，更新公司采购管理制度
基于房地产企业增值税，同时包含了增值税以及原营业税的特点，又加上了简易计税方法和一般计税方法并存的问题，极大考验了房地产企业采购管理，考验房地产企业财务税务管理水平，只要公司财务人员稍微出现一点差错，给企业带来的后果，不是多交增值税，就是偷逃增值税。
在实践管理中，需要财务部门和业务部门进行充分的沟通，只有在财务部门精通业务，业务部门掌握大量的财税知识的前提下，才有可能保证公司增值税管理不出大的风险。
增值税采购中，对于房地产企业的财务人员和业务人员还会面临一个重大的问题，就是如何规避虚开增值税风险，如何杜绝善意取得增值税专用发票的风险。
事项六：重新设置会计核算制度
房地产企业由营业税改为增值税以后，由于存在一般计税方法和简易计税方法并存的情况，以及目前复杂的纳税申报表，需要设计一套符合房地产管理和申报的会计核算科目，提高工作效率的同时，降低纳税申报的差错。
当然，如果项目处于完工销售以后，通过合理设置的会计科目，还可能快速进行进销差额动态平衡的预测和指导工作。
非常庆幸，笔者4月份培训学员后续跟进来看，参训企业基本上落实了4月份应开展的工作，笔者希望5月份，有更多的房地产企业抓住最后的机会，将方案落地。
抓住最后的机会，赶快学习程龙贵老师的实务课程吧。
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