2023资产评估师《资产评估实务一》练习题精选（十三）
坚持不懈，才能找到更好的自己。正保会计网校每周精选《资产评估实务一》练习题，希望能够对大家的基础知识进行一下检测和巩固！
1、多选题
一般情况下，不动产清查核实的内容有（ ）。
A.实物状态
B.权利状态
C.市场利率
D.区位和交易状况
E.会计核算情况
【正确答案】ABDE
【答案解析】一般情况下，不动产清查核实的内容有实物状态、权利状态、区位和交易状况、会计核算情况等四个方面。
2、多选题
对不动产的清查核实，通常可以采用的手段包括（ ）。
A.目测
B.询问
C.全部使用专业的不动产鉴定
D.查阅档案
E.专业机构鉴定意见
【正确答案】ABDE
【答案解析】通常可以采用目测、询问、查阅档案、专业机构鉴定意见等方式，对不动产进行清查核实，选项ABDE是答案。评估实践中，一般通过目测了解不动产的外观、使用状态。通常在现场勘察时评估人员很少使用专业的不动产鉴定，特别是对基础和结构等，选项C不是答案。
3、单选题
对所评估的不动产进行清查核实时，要了解不动产的账面原值、账面净值等情况，此属于对（ ）进行清查核实。
A、权利状态
B、会计核算情况
C、实物状态
D、区位和交易状况
【正确答案】B
【答案解析】对所评估的不动产进行清查核实时，在会计核算情况的清查核实中，要了解待估对象的账面价值，包括了解不动产的账面原值、账面净值等情况。
4、多选题
运用收益法对不动产进行评估，需满足的前提条件有（ ）。
A、被评估不动产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的
B、收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测，并可用货币来衡量
C、被评估不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的
D、被评估不动产预期获利年限可以预测
E、被评估不动产的未来收益可以预测但无法用货币衡量
【正确答案】BCD
【答案解析】运用收益法对不动产进行评估，需满足其使用的前提条件：（1）不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的。（2）收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测，并可用货币来衡量。（3） 不动产预期获利年限可以预测。选项BCD是答案，选项E不是答案。选项A为采用市场法评估不动产的前提条件之一，选项A不是答案。
5、单选题
某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，届时将把写字楼转售，采用报酬资本化法，报酬率为13%。该写字楼现在的价格约为（ ）。
A、992万元
B、3306万元
C、10014万元
D、12723万元
【正确答案】C
【答案解析】在收益期内，采用将收益期折现的方法，收益期结束后转售，选用持有加转售模式进行评估，分两阶段评估价格。
评估值V＝
【思路点拨】
计算过程如下：
V＝420/13%×{1－1/[（1＋13%）^3]}＋V×1.3/[（1＋13%）^3]
即，V＝991.68409110＋V×0.90096521
即，V－V×0.90096521＝991.68409110
即，V×（1－0.90096521）＝991.68409110
即，V＝991.68409110/（1－0.90096521）
即，V＝10013.49
注：计算过程中小数点位数的保留，会造成计算结果的尾差，但是不影响本题答案的选择。
如：
计算过程中保留4位小数，则计算过程如下：
V＝420/13%×{1－1/[（1＋13%）^3]}＋V×1.3/[（1＋13%）^3]
即，V＝991.6841＋V×0.9010
即，V－V×0.9010＝991.6841
即，V×（1－0.9010）＝991.6841
即，V＝991.6841/（1－0.9010）
即，V＝10017.01
6、单选题
某不动产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。开发完成后的不动产于建设期初的价值为（ ）。
A、572.21万元
B、765.85万元
C、791.24万元
D、912.62万元
【正确答案】C
【答案解析】3850×2850×（50%/1.15 2＋30%/1.15 2.5＋20%/1.15 3）＝791.24（万元）。
7、单选题
运用剩余法评估不动产价值时，下列关于预测开发完成后不动产开发价值的说法错误的是（ ）。
A、对于出售的写字楼，用市场法确定开发完成后的不动产总开发价值
B、对于出租的写字楼，用市场法确定不动产出租的净收益，再用收益法将出租净收益折现为不动产总开发价值
C、对于出售的居住用商品房，用市场法确定开发完成后的不动产总开发价值
D、对于出租的商业楼宇，用市场法确定不动产出租的总开发价值
【正确答案】D
【答案解析】对于出售的不动产，如居住用商品房、商业楼宇、写字楼、工业厂房等，可采用市场法确定开发完成后的不动产总开发价值，选项A和选项C的说法正确。对于出租的不动产，如写字楼和商业楼宇等，首先采用市场法确定开发不动产出租的净收益，然后采用收益法将出租净收益折现为不动产总开发价值，选项B的说法正确，选项D的说法不正确。
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