资产评估师《资产评估实务（一）》易错题：收益法

“见贤思齐焉，见不贤而内自省也。”2018年资产评估师考试日益临近，多看书，勤做题是大有裨益的。以下是正保会计网校根据学员答题情况，精选上一周《资产评估实务（一)》科目易错题并配以教师讲解。你中招了吗？有则改之，无则加勉！

某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；采用报酬资本化法，报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。

A. 521

B. 533

C. 695

D. 711

【正确答案】 A

【答案解析】 实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。年净收益＝500×120×12×（1－25%）＝54（万元），收益现值p=a/y×[1-1/（1+y）n]＝54/0.1×[1－1/（1＋0.1）35]＝520.78（万元）。

【专家点评】本题考核建（构）筑物评估的收益法。本题是收益为有限年期公式的应用，只要确定每年相等的净收益，即可代入公式直接计算。

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