某县房地产开发企业于2018年3月将其营改增前开发的商品全部出售，取得不含税销售收入4000万元，选择了增值税简易征收方式。开发建造商品房支付的地价款和按规定缴纳的有关费用合计1400万元；房地产开发成本600万元；与该商品房开发项目有关的销售费用100万元，管理费用80万元，财务费用100万元（包括向金融机构借款的利息支出70万元，能够提供金融机构证明，并能按开发项目计算分摊）。当地省政府规定的其他房地产开发费用扣除比例为5%，则该房地产开发企业应缴纳土地增值税为（ ）万元。
A、548.75
B、539.75
C、434.5
D、555.5
房地产开发费用＝70＋（1400＋600）×5%＝170（万元）；增值税简易征收应纳税额=4000×5%＝200（元），城建税、教育费附加及地方教育附加＝200×（5%＋3%＋2%）＝20（万元），扣除项目金额合计＝1400＋600＋170＋20＋（1400＋600）×20%＝2590（万元）；增值额＝4000－2590＝1410（万元），增值率＝1410÷2590×100%＝54.44%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%；则应缴纳土地增值税＝1410×40%－2590×5%＝434.5（万元）。
【点评】本题是对“土地增值税应纳税额的计算”的考查。此部分内容难度较大，需要考生理清思路，这样会变得简单容易一些，土地增值税的扣除项目的相关总结如下：
| 一、取得土地使用权所支付的金额 | 1.出让：支付的土地出让金 2.划拨：按规定补缴的出让金 3.转让：支付的地 价款 |
| 二、房地产开发成本 | （1）土地征用及拆迁补偿费：含耕地占用税 （2）前期工程费 （3）建筑安装工程费 （4）基础设 施费 （5）公共配套设施费 （6）开发间接费用 |
| 三、房地产开发费用 | 期间费用，不按账簿金额扣除。 （1）不能按项目计算分摊利息，或不能提供贷款证明的： 开发费用＝（地价款及费用＋开发成本）×10%以内 （2）能按 项目计算分摊利息，并能提供贷款证明的： 开发费用＝利息＋（地价款及费用＋开发成本）×5%以内 |
| 四、与转让房地产有关的税金 | 房企：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 其他企业：加扣印花税 【提示1】不包括增值 税 【提示2】房企实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。不 能分清的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的金额扣除 |
| 五、其他扣除项目 | 仅适用于房企新建房：加计扣除费用＝（地价款及费用＋开发成本）×20% |
| 县级及以上政府要求房企售房时代收的各项费用： 如计入房价中一并收取，应作为收入计税，同时可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。 代收费用如在房价之外单独收取，可不作为收入计税，同时不允许扣除 | |
| 六、旧房扣除项目 | 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 【提示1】对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供支付凭 据的，不允许扣除取得土地支付的金额。 【提示2】评估费也可扣除，但纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等 情形而按评估价格计税时的评估费不可扣除。不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。 扣除金额＝发票价×（1＋5%×年数） |
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