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2020税务师税法一模拟试题单选题:土地增值税额的计算

普通 来源:正保会计网校 2020-02-07

某县房地产开发企业于2018年3月将其营改增前开发的商品全部出售,取得不含税销售收入4000万元,选择了增值税简易征收方式。开发建造商品房支付的地价款和按规定缴纳的有关费用合计1400万元;房地产开发成本600万元;与该商品房开发项目有关的销售费用100万元,管理费用80万元,财务费用100万元(包括向金融机构借款的利息支出70万元,能够提供金融机构证明,并能按开发项目计算分摊)。当地省政府规定的其他房地产开发费用扣除比例为5%,则该房地产开发企业应缴纳土地增值税为( )万元。

A、548.75 

B、539.75 

C、434.5 

D、555.5 

查看答案解析
【答案】
C
【解析】

房地产开发费用=70+(1400+600)×5%=170(万元);增值税简易征收应纳税额=4000×5%=200(元),城建税、教育费附加及地方教育附加=200×(5%+3%+2%)=20(万元),扣除项目金额合计=1400+600+170+20+(1400+600)×20%=2590(万元);增值额=4000-2590=1410(万元),增值率=1410÷2590×100%=54.44%,适用税率为40%,速算扣除系数为5%;则应缴纳土地增值税=1410×40%-2590×5%=434.5(万元)。

【点评】本题是对“土地增值税应纳税额的计算”的考查。此部分内容难度较大,需要考生理清思路,这样会变得简单容易一些,土地增值税的扣除项目的相关总结如下:

一、取得土地使用权所支付的金额1.出让:支付的土地出让金

2.划拨:按规定补缴的出让金

3.转让:支付的地 价款

二、房地产开发成本(1)土地征用及拆迁补偿费:含耕地占用税

(2)前期工程费

(3)建筑安装工程费

(4)基础设 施费

(5)公共配套设施费

(6)开发间接费用

三、房地产开发费用期间费用,不按账簿金额扣除。

(1)不能按项目计算分摊利息,或不能提供贷款证明的:

开发费用=(地价款及费用+开发成本)×10%以内

(2)能按 项目计算分摊利息,并能提供贷款证明的:

开发费用=利息+(地价款及费用+开发成本)×5%以内

四、与转让房地产有关的税金房企:城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

其他企业:加扣印花税

【提示1】不包括增值 税

【提示2】房企实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。不 能分清的,按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的金额扣除

五、其他扣除项目仅适用于房企新建房:加计扣除费用=(地价款及费用+开发成本)×20%
县级及以上政府要求房企售房时代收的各项费用:

如计入房价中一并收取,应作为收入计税,同时可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数。

代收费用如在房价之外单独收取,可不作为收入计税,同时不允许扣除

六、旧房扣除项目评估价格=重置成本价×成新度折扣率

【提示1】对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供支付凭 据的,不允许扣除取得土地支付的金额。

【提示2】评估费也可扣除,但纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等 情形而按评估价格计税时的评估费不可扣除。不能取得评估价格,但能提供购房发票的,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

扣除金额=发票价×(1+5%×年数)

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