一文搞定！投资性房地产难以分清的知识点

投资性房地产两种计量模式之间的转换，和“非投”与“投”之间的转换，一共有多少种？到底哪些计入到“其他综合收益”，哪些计入到“留存收益”？哪些计入到“公允价值变动损益”？什么？还有没有差额的吗？都是啥？我总是傻傻分不清楚！来看看小薇老师给大家总结的投资性房地产的确认问题。

一、投资性房地产知识点

 投资性房地产涉及到的转换一共是五种（如图所示）

1.投资性房地产（成本模式）→非投资性房地产

2.非投资性房地产→投资性房地产（成本模式）

3.投资性房地产（公允价值模式）→非投资性房地产

4.非投资性房地产→投资性房地产（公允价值模式）

5.投资性房地产（成本模式）→投资性房地产（公允价值模式）

具体的账务处理：

怎么样，分清楚了吗？到底哪些计入到“其他综合收益”，哪些计入到“留存收益”？哪些计入到“公允价值变动损益”？一张图帮你搞定哦！

二、小试牛刀：

看完讲解以后是不是清晰明白，来几道题练习一下吧~

【2016年•单选】下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（　）。

A.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益。

B.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益

C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益

D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产,自用固定资产应按转换日的公允价值计量,公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益

【答案】C

【解析】选项AB，采用成本模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，应当将该房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值；选项D，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

【2011年•单选】甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：

20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁期2年，年租金150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 20×4年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。上述交易或事项对甲公司20×4年度营业利润的影响金额是（　）。

A.0           B.－75万元        C.－600万元          D.－675万元

【答案】C

【解析】转换日账面价值=2 625万元，转换日的公允价值=2 800万元，形成贷方差额计入其他综合收益，不影响当期损益。转换前，当年前半年计提折旧金额＝3 000/20×1/2＝75（万元）；转换后确认半年租金＝150/2＝75（万元）；当期期末投资性房地产确认的公允价值变动＝2 200－2 800＝－600（万元）；综合考虑之后对营业利润的影响＝－75＋75－600＝－600（万元）。

借：管理费用　　　　 75（上半年的部分）

　　贷：累计折旧　　　　 75

借：投资性房地产——成本　 2 800

　　累计折旧　　　　 375

　　贷：固定资产　　　 3 000

　　　　其他综合收益　　 175

借：公允价值变动损益　　　　　 600

　　贷：投资性房地产——公允价值变动 600

借：银行存款　　　　 75

　　贷：其他业务收入　　 75

【例题•单选】甲公司拥有一项投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。2×19年1月1日，甲公司认为该房地产所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。2×19年1月1日，该写字楼的原价为3 000万元，已计提折旧300万元，账面价值为2 700万元，公允价值为3 200万元。不考虑所得税影响，甲公司按照净利润的10%计提盈余公积，甲公司的下列处理中正确的是（ ）。

A．确认其他综合收益500万元

B．确认其他综合收益200万元

C．确认公允价值变动损益500万元

D．调整留存收益500万元

【答案】D

【解析】2×19年1月1日，甲公司对该项投资性房地产由成本模式转为公允价值模式时，应作为会计政策变更，账务处理如下：

借：投资性房地产——成本   3 200

       投资性房地产累计折旧   300 

       贷：投资性房地产     3 000

             盈余公积       50 

             利润分配——未分配利润  450

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