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注册会计师考试《会计》科目中关于投资性房地产的转换问题由两种模式、两个转换方向和两类企业互相交织构成，比较复杂，是学习备考投资性房地产章节的难点所在。正保会计网校注会考前辅导老师郭建华在向学员讲授《会计》基础学习班时，利用图表向学员巧妙讲解了投资性房地产的转换问题。
一、投资性房地产转换类型
成本模式：
1、投资性房地产→非投资性房地产
2、非投资性房地产→投资性房地产
公允价值模式：
1、投资性房地产→非投资性房地产
2、非投资性房地产→投资性房地产
二、投资性房地产的转换原则
1、成本模式下的转换：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。
2、公允价值模式下的转换（如下图）：
（1）非投资性房地产转换为投资性房地产，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，公允价值与原账面价值的差额分不同情况处理；
（2）投资性房地产转换为非投资性房地产，应当以其转换当日的公允价值计价，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
公允价值模式下的转换
三、投资性房地产转换业务会计处理分录
对该转换业务的会计处理时，应区分不同模式、不同转换方向、不同类型企业，否则很容易把它们弄错，这是郭建华老师在讲课中的思路，也就是掌握这个难点的技巧。
1、在成本模式下的转换：（技巧是“对应结转”）
会计分录
对应结转的方式：
投资性房地产——固定资产
投资性房地产累计折旧——累计折旧
投资性房地产减值准备——固定资产减值准备
这些对应科目注意其借贷方向，借一个必贷另一个，金额一样，不会出现损益的结转问题。
2、在公允价值模式下的转换：（技巧是注意差额的处理）
会计分录
在公允模式下会出现损益的结转问题，公允价值与原值的差额视不同情况记入“资本公积——其他资本公积”或“公允价值变动损益”。
技巧是只需记住一点：公允价值模式下，自用房地产转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的，其差额贷记资本公积——其他资本公积，其它情况都借或贷记公允价值变动损益。
四、房地产企业的开发产品与投资性房地产之间的互转
这是对非房地产企业与房地产企业两类企业的区分，其处理与上述相似，把固定资产或无形资产的相关科目换成开发产品及存货的相关科目。郭建华老师在注会《会计》基础班中特意对其讲得很详细，我们应注意理解。
另外，郭老师还针对每个转换业务的处理列举了经典例题，听了他对例题的讲解，相信大家能更好理解和掌握投资性房地产相关转换业务的会计处理，大家可以到正保会计网校听郭老师的视频课件。
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