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投资性房地产与非投资性房地产之间的转换
| 成本模式下的转换 | 公允价值模式下的转换 | |||||
| 【口决】原值转原值，折旧转折旧，摊销转摊销，准备转准备。 无差额，对应结转。 |
【口决】转换日公允价计量。 有差额。投资性房地产→自用：“公允价值变动损益” 非投→投资性房地产：借差：公允价值变动损益 贷差：资本公积——其他资本公积 |
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| 投资性房地产→自用 | 将投资性房地产→自用时： 借：固定资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备 |
采用公允价值模式计量的投资性房地产→自用房地产 原则：应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，（公允价值－原账面价值）→当期损益（公允价值变动损益）。 转换日， 借：固定资产//无形资产 （转换日公允价） *公允价值变动损益 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 *公允价值变动损益 |
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| 非投→投资性房地产 | （1）存货 特殊： 将存货→投资性房地产 借：投资性房地产 （转换日账价） 存货跌价准备 贷：开发产品 （转换日账面余额） （2） 将自用→投资性房地产的 借：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 |
（2）自用土地使用权、建筑物、存货等→采用公允价值模式计量的投资性房地产 转换当日的公允价值﹤原账面价值的，其差额→当期损益（公允价值变动损益）； 转换当日的公允价值﹥原账面价值的，其差额→资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。 ①将作为存货的房地产→投资性房地产的， 借：投资性房地产——成本 （转换日公允价值）] 存货跌价准备 *公允价值变动损益 贷：开发产品（账面余额） *资本公积——其他资本公积 ②将自用→投资性房地产， 借：投资性房地产——成本 （转换日公允价值） 累计折旧 固定资产减值准备 *公允价值变动损益 贷：固定资产 *资本公积——其他资本公积 |
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| 存货→投资性房地产：（只有成本模式特殊） 成本模式：特殊，转换日帐价 公允价值模式：借差：公允价值变动损益 贷差：资本公积——其他资本公积 |
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| 归纳出几点： 1.在成本模式下，由于投资性房地产和非投资性房地产的核算是类似的，所以遵循“对应结转”的原则，所谓对应结转就是“原值转原值、折旧（摊销）转折旧（摊销）、准备转准备”，比较特殊的是作为存货的房地产转为非投资性房地产时，不遵循这个原则，而是将存货在转换日的账面价值作为投资性房地产的入账价值。 2.在公允价值模式下，自用房地产或存货转换为投资性房地产时，如果借方差额计入公允价值变动损益，如果是贷方差额计入资本公积（在处置投资性房地产时，要将此资本公积转入其他业务收入），准则这样规定的目的是为了防止一切企业借此调整利润。 |
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| 【总结】 ①投资性房地产在成本模式下计提折旧（摊销），计提减值准备；在公允价值模式下不计提折旧（摊销），不计提减值准备，资产负债表日要以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值。 ②投资性房地产在成本模式下确认递延所得税主要考虑会计和税法折旧（摊销）的差异以及计提的减值准备；在公允价值模式下确认递延所得税主要考虑会计和税法折旧（摊销）的差异以及公允价值的变动。 ③投资性房地产的计量模式只能由成本模式转变为公允价值模式。 |
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| 处置 | 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时， 处置收入－其账面价值－相关税费→当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本） |
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| 成本模式 | 公允价值模式 | |||||
| 出售或转让时： | 借：银行存款（实际收到的金额） 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 |
借：银行存款 公允价值变动损益 资本公积－－其他资本公积 其他业务成本（即，原计入公允价值变动损益和资本公积的金额最终都转到这个科目了，不再转入其他业务收入） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 其他业务收入（实际收到的处置价款） |
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| 报废或毁损时 | 借：待处理财产损溢 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 报经批准后处理： 借：工程物资/银行存款（按残料价值或变价收入） 其他应收款（可收回的赔偿款） 其他业务成本（按差额） 贷：待处理财产损溢 |
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