中级会计实务知识点：土地使用权的处理

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• 土地使用权的处理

  土地使用权是指国家准许某企业在一定期间内对国有土地享有开发、利用、经营的权利。

　　1.企业取得的土地使用权，通常应当按照取得时所支付的价款及相关税费确认为无形资产。
　　但属于投资性房地产的土地使用权，应当按照投资性房地产进行会计处理。
　　2.土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，相关的土地使用权账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算。土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。（“房地分离原则”）

“房地合一”的特殊情况
　　（1）房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本（存货）。
　　【教师提示】房屋建筑物与土地使用权都计入“开发成本”，然后转入“开发产品”中，构成房地产开发企业的存货项目。
　　（2）企业外购的房屋建筑物，实际支付的价款中包括土地以及建筑物的价值，则应当对支付的价款按照合理的方法（例如，公允价值相对比例）在地上建筑物与土地使用权之间分配；

　　如果确实无法在地上建筑物和土地使用权之间进行合理分配的，应全部作为固定资产，按照固定资产确认和计量的规定进行处理。

3.企业改变土地使用权的用途，停止自用土地使用权用于赚取租金或资本增值时，应将其转为投资性房地产。

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