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2023中级会计职称经济法答疑周刊
索引：
1.一物多卖。
2.分期付款买卖合同。
3.所有权保留买卖合同。
4.试用买卖。
5.商品房销售广告的性质。
6.商品房预售合同的效力。
1.一物多卖。
【解答】
| 一物多卖 | 普通动产 | 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，按以下情形处理： ①先行受领交付的买受人可以请求确认所有权已经转移； ②均未受领交付，先行支付价款的买受人可以请求出卖人交付标的物； ③均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人可以请求出卖人交付标的物。 【总结】先交付→先付款→先签合同 |
| 特殊动产 | 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效时，买受人均要求实际履行合同的，按照以下情形处理： ①先行受领交付的买受人可以请求出卖人办理所有权转移登记手续； 【提示】出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下，人民法院应予支持。 ②均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人可以请求出卖人交付标的物； ③均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人可以请求出卖人交付标的物和办理所有权转移登记手续。 【总结】先交付→先登记→先签合同 |
2.分期付款买卖合同。
【解答】
| 分期付款 | 分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。 出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费 |
3.所有权保留买卖合同。
【解答】
| 适用 | 在移转财产所有权的交易中，根据法律的规定或者当事人的约定，财产所有人将标的物移转给对方当事人占有，但仍保留其对该财产的所有权，待对方当事人支付合同价款或完成特定条件时，该财产的所有权才发生移转 【提示1】所有权保留的规定仅适用于动产交易，不适用于不动产交易。 【提示2】出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。 | |
| 取回标的物 | 可以行使取回权的情形 | ①未按约定支付价款的，经催告后在合理期限内仍未支付； ②未按约定完成特定条件的； ③将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。 |
| 不能行使取回权的情形 | ①买受人已经支付标的物总价款的75%以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持； ②第三人已经善意取得标的物所有权或者其他物权 | |
| “准担保性” | 出卖人依法取回标的物，但是与买受人协商不成，当事人请求参照民事诉讼法“实现担保物权案件”的有关规定，拍卖、变卖标的物的，人民法院应予准许 | |
| 取回的标的物价值显著减少，出卖人可以请求买受人赔偿损失 | ||
| 标的物的回赎 | 出卖人取回标的物后，买受人在双方约定的或者出卖人指定的回赎期间内，消除出卖人取回标的物的事由，可以请求回赎标的物。 | |
| 出卖条件 | 买受人在回赎期限内没有回赎标的物，出卖人可以以合理价格将标的物出卖给第三人 | |
| 超额部分返还 | 出卖所得价款扣除买受人未支付的价款以及必要费用后仍有剩余的，应当返还买受人 | |
| 不足部分补足 | 不足部分由买受人清偿 | |
4.试用买卖。
【解答】
| 使用费 | 试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确，出卖人无权主张买受人支付使用费。 标的物在试用期内毁损、灭失的风险由出卖人承担。 |
| 视为购买 | ①试用期限届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。 ②试用买卖的买受人在试用期内已经支付部分价款或者对标的物实施出卖、出租、设立担保物权等行为的，视为同意购买。 |
| 不属于试用买卖 | 买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖： ①约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物； ②约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物； ③约定买受人在一定期间内可以调换标的物； ④约定买受人在一定期间内可以退还标的物。 |
5.商品房销售广告的性质。
【解答】
| 要约邀请 | 一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 |
| 要约 | 出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。 |
| 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，仍属于合同的组成部分，一旦违反，应当承担违约责任 |
6.商品房预售合同的效力。
【解答】
| 预售许可影响生效 | 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同 | 无效 |
| 在起诉前取得商品房预售许可证明的 | 有效 | |
| 房屋预售合同未办理登记备案手续 | 商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续 | 有效 |
| 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的 | 一般情况：未生效 | |
| 已经实际履行：生效 |
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