2021年中级会计实务答疑精华：投资性房地产的转换的理由

学习中级会计职称考试的过程中难免会产生一些疑惑。为了帮助大家更高效学习，正保会计网校特从课程答疑板中精选了学员普遍出现的问题，并给出详细答疑。以下是关于中级会计职称中级会计实务答疑精华，希望对大家有帮助！

3.自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入其他综合收益。

　　会计分录为：

　　借：投资性房地产（以转换当日的公允价值计量）

　　　　累计折旧（摊销）

　　　　固定资产（无形资产）减值准备、存货跌价准备（转换当时已提减值准备）

　　　　公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）

　　　　贷：固定资产、无形资产或开发产品（按转换当时的账面余额结转）

　　　　　　其他综合收益（公允价值大于账面价值的差额不得列为收益，而是追加其他综合收益）

提问：

老师可以帮忙解释一下，这样账务处理的原因吗？何种情况下计入损益何种情况下计入所有者权益，这样处理的初衷是什么，理解了才记得住，死记硬背总是错

回答：

投资性房地产的转换的理由

公允投资房地产转为自用：大于和小于都是计入公允价值变动损益

自用转为公允投资房地产：公允价值大于是计入其他综合收益，小于是计入公允价值变动损益

公允价值模式下：

自用房地产转为投资性房地产核算时，转换日按照公允价值计入投资性房地产——成本，公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益（防止操纵利润），小于的差额计入公允价值变动损益。

投资性房地产转为自用房地产时，转换日按照公允价值计入固定资产/无形资产，账面价值和公允价值的差额计入公允价值变动损益。

① 准则之所以规定“....公允价值高于账面价值的，差额计入其他综合收益”，是因为目前我国的实际情况自用的房地产的实际价值远远低于其公允价值，那么自用的房地产转为以公允价值计量的投资性房地产，其差额肯定是正数而且数额巨大，如果这部分差额记入损益也就是“公允价值变动损益”科目，会使得当年的利润暴增，所以很多人会利用这个空子虚调利润，国家为了避免这种情况的发生，规定这个差额记入资产负债表中所有者权益科目“其他综合收益”，以防止企业虚调利润。

②准则之所以不规定“....公允价值低于账面价值的，差额也计入其他综合收益”，是因为企业利用这种方式故意调低利润的行为比较少见，所以没有做这种规定。因为企业调低利润，一般是出于避税目的，而企业利用这种方式故意调低利润的行为并不能达到避税的目的。

注：以上答疑精华来源于正保会计网校答疑板，网校老师会针对已购课学员提出的问题进行答疑。（网校答疑板使用攻略） 

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