亲爱的学员，您好！很高兴能为您提供帮助，您的问题答复如下：
房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，在预收款阶段属于未发生销售行为的不征税项目，主要是因为在收到预收款时，房屋等不动产还未交付给购买方，销售行为实际上并未完成。从增值税纳税义务发生时间来看，销售不动产的纳税义务通常是在不动产交付等特定条件达成时才产生。而预收款只是企业提前收取的款项，此时还不满足销售行为完成的标准，所以不属于增值税应税销售行为，也就不用征收增值税，属于未发生销售行为的不征税项目。
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